Apartman Ve Site Aidatları İcra Takibi
Ödenmeyen aidatlar, apartmanın veya sitenin personel, bakım, güvenlik ve ortak alan giderlerini aksatabilir. Yönetici, borç için icra takibi başlatabilir. Ancak tahsilatın sağlıklı ilerlemesi, yalnızca bir toplam tutar belirlemeye değil; borcun dayanağını, dönemini, borçlusunu ve yapılan ödemeleri gösterebilmeye bağlıdır.
Bu rehber, aidat tahsilatı yapamayan yönetimlerin hangi belgeleri hazırlaması gerektiğini, icra takibinin nasıl ilerlediğini ve itiraz halinde hangi yolların gündeme geldiğini açıklar. Ankara’daki apartman ve siteler için de aynı ulusal kurallar uygulanır; somut dosyada yönetim planı ve kararlar ayrıca incelenir.
Apartman Ve Site Aidatları İcra Takibi İçin İlk Adım Nedir?
İlk adım, her bağımsız bölüm için dönem dönem borç dökümü hazırlamaktır. “Aidat borcu: 30.000 TL” şeklindeki tek satırlık kayıt, hangi tutarın hangi karardan ve hangi aydan kaynaklandığını göstermez.
Apartman ve site yönetiminin görevlerine ilişkin yazımızda da açıklandığı üzere yönetici, ortak giderleri toplamak ve borcunu yerine getirmeyen kat malikine karşı takip yapmakla görevlidir. Bu yetkinin açık kanuni dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20 ve 35. maddeleridir.
Apartman Ve Site Aidatları İcra Takibi Dosyasında Hangi Belgeler Bulunmalı?
Takip öncesinde, uyuşmazlığa uygun olan şu belgeler bir araya getirilmelidir:
- Güncel yönetim planı, yöneticinin seçimine ve yetkisine ilişkin kararlar;
- Aidatı veya ek gideri belirleyen kat malikleri kurulu kararları ve ilgili işletme projesi;
- Kararların veya işletme projesinin bildirildiğini gösteren kayıtlar;
- Bağımsız bölüm, malik ve gerekiyorsa fiilî kullanıcı bilgileri;
- Her aya ait ana borcu, vadesi gelen tutarı, ödemeleri ve kalan bakiyeyi gösteren hesap dökümü;
- Ek onarım veya demirbaş gideri isteniyorsa bu giderin kararları, sözleşmeleri, faturaları ve ödeme kayıtları.
Karar veya işletme projesi bulunmaması, yapılan her ortak giderin kendiliğinden tahsil edilemeyeceği anlamına gelmez. Ancak bu durumda giderin niteliği ve tutarı başka belgelerle ispat edilmelidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 26.02.2018 tarihli, E. 2017/4160, K. 2018/1403 sayılı kararında, aidat alacağının dayanağı olan karar, işletme projesi veya harcama belgeleri incelenmeden borç ve gecikme tazminatı hakkında hüküm kurulması eksik inceleme sayılmıştır. Karar, 2026’daki işletme projesi değişikliğinden önceki döneme ilişkindir; belgelendirme ve borçlunun ne zaman haberdar olduğunun araştırılması bakımından önem taşır.
Aidat Tutarı Nasıl Belirlenir?
KMK’nın 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılmasını düzenler. Kanundaki genel dağılım, giderin türüne göre eşit paylaşım veya arsa payı oranıdır; kat malikleri arasında geçerli başka bir düzenleme bulunup bulunmadığı da incelenmelidir. “Daire boş”, “asansörü kullanmıyorum” veya “sitedeki tesisten yararlanmıyorum” açıklamaları tek başına ortak gider borcunu ortadan kaldırmaz.
Büyük sitelerde ayrıca hangi giderin hangi bloğa ait olduğu önemlidir. KMK’nın toplu yapılara ilişkin 72. maddesine göre yalnız belirli blokların ortak kullanımına ayrılmış yerlerin gideri o bloklardaki maliklere; tüm toplu yapıya hizmet eden yerlerin gideri ise bütün maliklere yüklenir. Bu ayrım yapılmadan düzenlenen hesap dökümü itiraza yol açabilir.
2026 İşletme Projesi Değişikliği Aidatlara Nasıl Yansır?
22 Mayıs 2026’da yayımlanan 7579 sayılı Kanun, KMK’nın işletme projesine ilişkin 37. maddesini değiştirdi. Güncel hükme göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylanmış proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar; bu proje bildirilir ve en geç üç ay içinde kurulun kabulüne sunulur.
Yürürlükte bir işletme projesi varken hazırlanacak geçici proje bedeline ilişkin artış için de önceki yıla ait yeniden değerleme oranına bağlı sınır öngörülmüştür. Bu kural, “bütün aidat artışları her durumda aynı oranda sınırlıdır” şeklinde okunmamalıdır. Yönetim, takip ettiği borcun hangi dönemin hangi kararına veya projesine dayandığını özellikle kontrol etmelidir. Düzenlemenin tam kapsamı güncel KMK 37. maddesinde yer alır.
Aidat Borcundan Malik Mi, Kiracı Mı Sorumludur?
Yönetime karşı ortak gider borcunun temel muhatabı kat malikidir. Bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple sürekli yararlanan kişi de KMK 22. madde uyarınca malik ile birlikte sorumlu olabilir. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Bu nedenle malik, “kira sözleşmesine göre aidatı kiracım ödeyecekti” diyerek yönetime karşı borçtan otomatik olarak kurtulmaz. Yönetimin alacağı ile malik ve kiracı arasındaki ödeme paylaşımı ayrı değerlendirilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 15.02.2023 tarihli, E. 2022/9197, K. 2023/1235 sayılı kararında, kiracıya yöneltilen ortak gider talebinin tümden reddi yerine, yönetim planı ve borç miktarı incelenerek KMK 22’deki kira sınırı içinde değerlendirme yapılması gerektiği belirtilmiştir.
Bağımsız bölüm satılmış veya kiracı taşınmışsa, her borcun doğduğu dönem ayrıca belirlenmelidir. Yeni malike eski dönemin borcunu, önceki kiracıya sonraki dönemin giderini otomatik olarak yazmak doğru bir hesap yöntemi değildir. Varsa tescilli kanuni ipotek gibi güvenceler ayrıca incelenir.
Gecikme Tazminatı Ne Zaman Başlar?
KMK 20, gider veya avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki için gecikilen günler bakımından aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öngörür. Bu tutar, ana aidat borcundan ayrı gösterilmelidir. Başlangıç tarihi ve hesabın hangi borca uygulandığı açıklanmalıdır.
Özellikle sonradan kararlaştırılan ek aidatta, yalnız “yönetici ek aidat toplayabilir” denmesi yeterli bir tutar ve vade belirlemesi olmayabilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 11.05.2023 tarihli, E. 2023/3755, K. 2023/4721 sayılı kararında, ek aidatın miktarı belirlenmediği somut olayda ana alacak yönünden takip sürdürülürken istenen gecikme tazminatı kabul edilmemiştir.
Borçlunun aidat kararını veya usulüne uygun işletme projesini ne zaman öğrendiği de başlangıç tarihi açısından önemlidir. Bu nedenle yönetim, toplantıya katılımı ve bildirimi gösteren kayıtları saklamalı; eski dönemler için gecikme tazminatını yalnız muhasebe programının otomatik çıktısına dayanarak istememelidir.
Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Aidat alacağı için çoğunlukla genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi kullanılır; takip açmak için önce bir mahkeme kararı almak şart değildir. Başvuruda borçlu, alacaklı yönetim, bağımsız bölüm, talep edilen dönemler, ana borç ve varsa gecikme tazminatı doğru gösterilmelidir. İcra dairesi ödeme emrini borçluya tebliğ eder.
İlamsız icra takibinin genel işleyişini anlatan rehberimiz ödeme emri ve itiraz sürecini ayrıca açıklar. Aidat dosyasında bu genel sürece ek olarak KMK’daki yönetim planı, kurul kararı ve işletme projesi kuralları uygulanır.
İhtarname göndermek, ilamsız takip için her dosyada zorunlu bir ön koşul değildir. Buna karşılık borç dökümünün yazılı iletilmesi, ödeme fırsatı verilmesi ve bildirimin belgelenmesi; özellikle tutar veya gecikme başlangıcı tartışılabilecek dosyalarda yararlıdır. İcra müdürlüğüne başvuru harcı ve tebligat giderleriyle başlayan masraflara, sürecin ilerleyişine göre haciz, bilirkişi, dava ve vekâlet giderleri eklenebilir. Tutarlar işlem tarihindeki tarifelere ve yapılan işlemlere göre değişir; takip sonunda kimin hangi giderden sorumlu olacağı ayrıca belirlenir.
Borçlu Ödeme Emrine İtiraz Ederse Ne Olur?
Genel haciz yoluyla ilamsız takipte borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Süresindeki itiraz, itiraz edilen kısım bakımından takibi durdurur. Bunlar İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 62 ve 66. maddelerinde düzenlenir.
Yönetim, itirazın içeriğine ve elindeki belgelere göre şu yolları değerlendirir:
İtirazın iptali davası: İtirazın yönetime tebliğinden itibaren bir yıl içinde açılabilir. Alacağın varlığı genel hükümlere göre ispatlanır.
İtirazın kaldırılması: Uygun nitelikte belge varsa, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden istenebilir. KMK 37’ye göre kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İİK 68 kapsamındaki belgelerden sayılır. Hangi belgenin bu niteliği taşıdığı, ilgili döneme uygulanan mevzuat ve belge içeriğiyle birlikte incelenmelidir.
Bu yolların süreleri ve koşulları İİK 67 ve 68. maddelerinde yer alır. İtirazın iptali için bir yıllık sürenin kaçırılması, genel hükümlere göre alacak davası açma hakkını her durumda ortadan kaldırmaz; ancak durmuş takibin aynı yolla sürdürülmesini etkiler. Şartları varsa icra inkâr tazminatı da talep edilebilir; her itirazda kendiliğinden doğmaz.
Dava Öncesinde Arabuluculuk Gerekir Mi?
Doğrudan ilamsız icra takibi başlatmak için dava şartı arabuluculuğa başvurulmaz. Buna karşılık KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlık için dava açılacaksa, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Bu ayrım, itirazdan sonra dava yolunu seçen yönetimler için önemlidir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir; davanın niteliği ve yetkili yer somut olaya göre kontrol edilmelidir.
İtiraz Edilmezse Para Hemen Tahsil Edilir Mi?
Hayır. Süresinde itiraz edilmemesi, takibin kesinleşmesine ve yönetimin haciz istemesine imkân verebilir; tahsilat yine borçlunun ödeme yapmasına veya haczedilebilir mal ve haklardan tahsil sağlanmasına bağlıdır. Banka hesabı, ücret veya başka malvarlığına yönelik işlemler icra dosyasında ayrıca talep edilir. Takibin kesinleşmesi, hesabı hatalı hazırlanmış bir borcu maddi hukuk bakımından tartışmasız hale getirmez.
KMK 22, diğer yollarla alınamayan ve mahkemece tespit edilen malik borcu için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek tescili olanağını da düzenler. Bu, aidat geciktiği anda kendiliğinden tapuya işleyen bir ipotek değildir; kanundaki koşullar ve tescil işlemi gerekir.
Yönetimlerin En Sık Karşılaştığı Sorunlar Nelerdir?
Eski aidatlar: Dönemsel aidat alacakları bakımından beş yıllık zamanaşımı gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesi ve alacağın niteliği birlikte değerlendirilmelidir. Ek giderin türü, vade, önceki takipler ve zamanaşımını etkileyen işlemler nedeniyle tüm kalemlere tek bir hesap uygulanmamalıdır.
Kısmi ödemeler: Dekonttaki açıklama, hangi dönemin ödendiği ve mahsup işlemi kontrol edilmelidir. Aynı tutarın hem eski takipte hem yeni borç dökümünde istenmesi önlenmelidir.
İptal edilen veya tartışmalı kararlar: Aidat kararına yöneltilen itiraz ile borç takibine yapılan itiraz farklı süreçlerdir. Kararın iptali, giderin gerçekten yapılıp yapılmadığı ve başka bir hukuki dayanakla istenip istenemeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Ödeme planı: Taksit anlaşmasında hangi ayların borcunun kapandığı; gecikme tazminatı, takip gideri ve varsa vekâlet ücretinin nasıl karşılanacağı açıkça yazılmalıdır.
Sonuç
Aidat alacağında yönetimin icra takibi yapma hakkı vardır. Etkili bir takip için borcun dayanağı, doğru sorumlu kişi, her dönemin tutarı, ödeme kayıtları ve gecikme hesabı birlikte hazırlanmalıdır. İtiraz halinde süreler kısa olduğundan dosyanın ve izlenecek yolun gecikmeden değerlendirilmesi gerekir.
Ankara’daki apartman veya site yönetiminizin somut borç kayıtları, işletme projesi ve kararları üzerinden hukuki yolun belirlenmesi için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
