Apartman ve Site Yönetimi Avukatı

Toplu yaşam alanlarında hukuki süreçlerin yönetimi profesyonel destek gerektirir.

Şehirleşmenin artmasıyla birlikte apartman daireleri, siteler ve rezidanslar gibi toplu yaşam alanlarında oturan kişi sayısı hızla artmıştır. Bir arada yaşamanın getirdiği ortak alan kullanımı, aidat ödemeleri ve komşuluk ilişkileri gibi konular, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ayrıntılı düzenlemelere tabidir. Ancak uygulamada bu alanlarda hukuki uyuşmazlıklar kaçınılmaz olabilmektedir. Örneğin, ödenmeyen aidatlar, komşular arası anlaşmazlıklar veya yönetim kararlarına itirazlar sıkça görülebilir. İşte tam bu noktada, apartman ve site yönetimi avukatı devreye girer. Bu yazıda, apartman ve site yöneticilerinin neden uzman bir avukat desteğine ihtiyaç duyduğunu, avukatın sunduğu hizmetleri ve kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri gibi merak edilen tüm konuları ele alacağız. Bu alandaki avukatlar uygulamada apartman avukatı, site avukatı, kat mülkiyeti avukatı veya toplu konut avukatı gibi farklı isimlerle de anılabilmektedir.

Apartman ve Site Yönetimi Nasıl Oluşur?

Bir apartmanın veya sitenin yönetimi, o yapıda yaşayan kat malikleri tarafından oluşturulur. Türk hukuku uyarınca, 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda bir yönetici atanması zorunludur.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34:

“Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.”

Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, yani oyların yarısından fazlasıyla genel kurul toplantısında seçilir. Eğer kat malikleri anlaşamaz ve yönetici seçemezse, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak bir yönetici atanması talep edilebilir.

“Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.”

Site yönetimleri ise apartman yönetimine benzer şekilde kurulmakla birlikte, genellikle daha karmaşık bir yapıya sahiptir. Büyük sitelerde her blok için ayrı kat malikleri kurulu ve yönetici seçilir, ayrıca blokları temsilen bir temsilciler kurulu oluşturulabilir. Toplu yapının tamamının yönetimi için de tüm blokların temsilcilerinden oluşan üst bir kurul ve genel yönetici/denetçi bulunur. Bu çok kademeli yapı sayesinde, site içindeki ortak alanların ve farklı blokların yönetimi koordineli şekilde yürütülür.

Uygulamada kat malikleri çoğu zaman yönetim işini profesyonel site yönetim firmalarına devretmektedir; ancak bu firmaların dahi mutlaka hukuki destek alması, sitenin düzenli ve yasalara uygun yönetimi açısından şarttır.

Yönetim Planı: Apartman veya sitenin adeta anayasası sayılan yönetim planı, ana gayrimenkulün nasıl yönetileceğini, ortak yerlerin kullanım şeklini, yöneticinin ve denetçilerin görev ve yetkilerini, alacakları ücreti ve benzeri önemli hususları düzenleyen yazılı belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ilk yönetim planı tüm kurucu maliklerin oybirliği ile kabul edilir; sonradan değiştirilmek istenirse tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oy çokluğu gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28:

“Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.”

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde kanun hükümleri devreye girer. Dolayısıyla, yönetim planının güncel, ihtiyaçlara uygun ve Kanun’a aykırı hükümler içermeyecek şekilde hazırlanması çok önemlidir. Deneyimli bir avukat, yönetim planının hazırlanması veya değiştirilmesi süreçlerinde hem mevzuata uyum hem de kat maliklerinin menfaati açısından danışmanlık yapabilir.

Apartman ve Site Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları

Yönetici, kat malikleri kurulunda alınan kararların uygulanmasından ve ana gayrimenkulün genel bakımından sorumlu kişidir. Kat malikleri, yöneticiyi seçmekle ona belirli konularda vekalet vermiş olur ve yönetici de bu vekalet ilişkisine uygun hareket etmelidir. Yöneticinin görevleri KMK Madde 35,36 ve 37. maddelerde sayılmış olup başlıca görevler şu şekildedir:

Ortak alanların yönetimi: Apartmanın veya sitenin ortak yerlerini (merdivenler, asansör, bahçe, otopark, sosyal tesisler vb.) amacına uygun şekilde kullandırmak, korumak ve bakımını düzenli olarak yaptırmak yöneticinin temel görevidir.

Aidat ve bütçe yönetimi: Apartman/site giderleri için kat maliklerinden aidat adı altında toplanan avans niteliğindeki ödentileri belirlemek, toplamak ve yönetmek yöneticinin yetkisindedir. Yönetici, her yıl gelir-gider bütçesini ve aidat miktarını genel kurul onayına sunar. Toplanan paraların bina/sitenin banka hesabında tutulması ve harcamaların belgeli şekilde kayıt altına alınması gerekir.

İşletme defteri ve karar defteri tutma: Yönetici, alınan kararları karar defterine geçirip noterden onaylı bu defteri usulüne uygun tutmalıdır. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Genel kurul toplantılarının organizasyonu: Kat malikleri genel kurulunu kanunda öngörülen periyotlarda (genellikle yılda bir) toplantıya çağırmak, toplantı gündemini hazırlamak ve kararların usulüne uygun alınmasını sağlamak da yöneticinin görevidir. Toplantı çağrılarının zamanında ve doğru şekilde yapılması, kat maliklerine gündemin bildirilmesi gibi süreçlere dikkat edilmelidir.

Uyumsuzluklara karşı yaptırımların uygulanması: Yöneticinin, kat maliklerinin veya kiracıların site/apartman kurallarına uymalarını sağlama yükümlülüğü vardır.

Yönetici, yaptığı hizmet karşılığında makul bir ücret talep etme hakkına da sahiptir. Ayrıca, yönetici aynı zamanda bir kat maliki ise, görev yaptığı süre boyunca kendi aidatının belirli bir kısmından muaf tutulması da mümkündür. Bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

Bir apartman veya sitede kat malikleri, hem mülk sahibi olmanın getirdiği haklara hem de ortak yaşamın gerektirdiği bazı yükümlülüklere sahiptir. Kat maliklerinin temel hak ve sorumluluklarını şöyle sıralayabiliriz:

Oy hakkı ve yönetime katılma: Tüm kat malikleri, genel kurul toplantılarında arsa payları oranında oy hakkına sahiptir.

Ortak giderlere katılma zorunluluğu: Kat malikleri, apartmanın veya sitenin ortak giderlerine (örneğin, kapıcı/ güvenlik maaşı, temizlik, bakım-onarım, asansör masrafları, bahçe düzenlemesi, sigorta vb.) eşit olarak ya da arsa payına göre katılmak zorundadır.

Komşuluk kurallarına uyma: Her malik, gerek kendi bağımsız bölümünü kullanırken gerekse ortak alanları kullanırken dürüstlük ve komşuluk kurallarına uygun davranmakla yükümlüdür.

Yönetim kararlarına uyma: Genel kurulca alınan kararlara tüm kat malikleri uymakla yükümlüdür. Örneğin, apartmanın boyanması veya siteye güvenlik kamera sistemi kurulması gibi konularda çoğunluk kararı alınmışsa, karara katılmayan veya toplantıda bulunmayan maliklerin de bu karara riayet etmesi gerekir. Ancak kanun ve yönetim planı, bazı önemli kararlar için nitelikli çoğunluk arar (örneğin, ortak alanın farklı amaçla kullanıma açılması için 4/5 çoğunluk gibi). Uygunsuz alınmış bir karar varsa, kat malikleri aşağıda açıkladığımız şekilde itiraz hakkını kullanabilir.

Aidat ödeme yükümlülüğü: Her kat maliki, aylık aidatını zamanında ödeme borcu altındadır. Aidat, ortak giderler ve ilerideki tamirat, yenileme gibi ihtiyaçlar için avans niteliğinde bir bedeldir. Kat maliki, “ben ortak alanları kullanmıyorum” veya “havuzdan faydalanmıyorum” diyerek aidat ödemekten kaçınamaz.

Kat maliklerinin bir diğer hakkı, yönetici atanmasını talep etme ve gerektiğinde yöneticinin görevden alınmasını isteme hakkıdır. Eğer yönetici görevini yapmıyor veya kötüye kullanıyorsa, kat maliklerinin mahkemeye başvurarak yeni bir yönetici atanmasını isteme hakkı saklıdır. Aynı şekilde, uzun süre genel kurul toplantısı yapılmazsa veya yönetim ihmal edilirse, her bir kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi’nden toplantı yapılması için müdahale talep edebilir.

Önemli bir nokta da kat maliklerinin ciddi aykırılık hallerinde karşılaşabileceği yaptırımlardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine göre, kendi borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını ciddi surette ihlal eden bir malike karşı, diğer malikler mahkemeden o malikin mülkiyet hakkını devretmesini talep etme yoluna gidebilir. Uygulamada bu, özellikle sürekli aidat ödemeyen, ortak huzuru bozan veya kanuna aykırı davranışlarını ısrarla sürdüren maliklere karşı son çare olarak düşünülen ağır bir yaptırımdır.

Apartman ve Site Yönetim Kararlarına İtiraz Hakkı

Apartman veya site yönetimlerinde zaman zaman alınan kararlardan memnun olmayan kat malikleri olabilir. Peki, bir kat maliki alınan bir karara nasıl itiraz edebilir? Kanun, bu konuda kat maliklerine yargı yoluna başvurma hakkı tanımıştır.

Karar iptali davası: Kat malikleri kurulu toplantısında alınan bir karara katılmayan veya aleyhte oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde o kararın iptali davasını açabilir. Eğer kat maliki toplantıya hiç katılmamışsa, kararı sonradan öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açma hakkı vardır. Her halde, karar tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra artık iptal davası açılamaz. İptal davası, apartmanın veya sitenin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve mahkeme, kararın kanuna, yönetim planına veya usule aykırı olup olmadığını inceler.

İtiraz hakkı, yönetimlerin keyfi veya kanunsuz kararlarına karşı kat maliklerinin korunmasını sağlar. Ancak uygulamada kat malikleri arasında çıkan davaların birçoğu, yeterli delil sunulamaması veya usul eksiklikleri nedeniyle reddedilebilmektedir.

Sonuç olarak, bir apartman veya sitede kararlar çoğunlukla tüm maliklerin isteklerini tam karşılamayabilir. Önemli olan, karar alma süreçlerinin hukuka uygun yürütülmesi ve azınlıkta kalanların da sesini duyurabilmesidir. Uzman bir avukat, toplantı çağrısından karar tutanaklarının hazırlanmasına kadar her aşamada hukuki usullere uyulmasını sağlayarak ileride çıkabilecek itirazların önünü alabilir. Eğer yine de bir uyuşmazlık çıkarsa, avukat desteğiyle mahkeme sürecinin yürütülmesi hem hak kayıplarını önler hem de teknik usul hatalarının yapılmasını engeller.

Apartman ve Site Yönetimi Avukatı Desteğinin Önemi

Toplu yaşam alanlarında karşılaşılan tüm bu hukuki süreçler, apartman ve site yönetimi alanında uzman bir avukatın desteğini adeta zorunlu hale getirmektedir. Pek çok yönetici veya kat maliki, hukuki sorunları kendi başına çözmeye çalışmanın zaman alıcı ve yıpratıcı olduğunu tecrübe etmiştir. Özellikle apartman/site yönetimleri için, daha sorunlar ortaya çıkmadan önleyici hukuki danışmanlık almak büyük fayda sağlar. Deneyimli bir avukatın hukuki desteği şu alanlarda fark yaratır:

Hukuki danışmanlık: Avukat, apartman veya site yönetimine düzenli olarak hukuki danışmanlık vererek, mevzuata uygun hareket etmelerini sağlar. Yönetici ve yönetim kurulu üyelerini Kat Mülkiyeti Kanunu’nun güncel hükümleri hakkında bilgilendirir, böylece usulsüz uygulamaların önüne geçer. Örneğin, hangi kararların nasıl alınması gerektiği, toplantı çağrısının usulü, defterlerin tutulması gibi konularda yol gösterir.

Uyuşmazlıklarda arabuluculuk ve temsil: Apartman ve sitede ortak yaşamdan kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta, avukat bir arabulucu gibi taraflarla görüşüp mahkemeye gitmeden çözüm arar; çözülemezse de dava açıldığında yönetimi temsilen süreci yürütür.

Resmi belgelerin hazırlanması: Karar defteri, işletme defteri, ihtarname, sözleşme gibi resmi belgelerin hazırlanması ve tebliği avukat tarafından yapılarak ileride çıkabilecek hukuki problemlerin önüne geçilir.

Sözleşmeler ve iş hukuku: Apartman ve sitede çalıştırılan kapıcı, güvenlik, bahçıvan, temizlik personeli gibi çalışanların sözleşmelerini hazırlamak, sosyal güvenlik yükümlülükleri konusunda yönetime yol göstermek de avukatın hizmetlerindendir.

Yönetim ve malikler arası denetim: Avukat, yönetici, denetçi ve kat malikleri arasındaki hukuki işleyişin denetimini yapar; yönetimin mevzuata uygun çalışıp çalışmadığını gözlemler.

Aidat ve borçların tahsili: Özellikle aidatların ödenmemesi halinde avukat, borçlu sakinlere gerekli ihtarları çekip süresi içinde ödemezlerse icra takibi başlatır ve sonuçlandırır.

Yukarıda saydığımız hizmetler, apartman ve site yönetimi avukatının sunduğu desteğin sadece belli başlılarıdır. Bir avukatla çalışmanın faydalarını vurgulamak gerekirse:

Öncelikle, yöneticiler ve yönetim kurulları kendi başlarına hukuki prosedürleri takip etmeye kalktıklarında ciddi zaman ve emek kaybı yaşayabilirler. Adliyelerde ya da ilgili resmi dairelerde iş takibi yapmak, dilekçe yazmak veya mevzuatı araştırmak, profesyonel olmayanlar için yorucu süreçlerdir. Nitekim hukuki bir bilgi almak için dahi çoğu zaman en az yarım gününüzü harcamanız gerekebilir. Ayrıca, hukuk diline ve usul kurallarına hakim olmamak, haklı olduğunuz bir konuda bile usulden kaybetmenize yol açabilir. En işlevsel yol, en baştan apartman ve site yönetimi konusunda tecrübeli bir avukat veya hukuk bürosu ile çalışmaktır.

Son olarak, avukatla çalışmanın pratik yönü üzerinde de duralım: Bir apartman veya site yönetimi, bir avukatla anlaştığında mutlaka yazılı bir avukatlık sözleşmesi yapmalıdır. Bu sözleşmede yapılacak hukuki hizmetlerin kapsamı belirlenir ve aylık/ yıllık bir ücret kararlaştırılır. Avukatlık ücreti genellikle site/apartman bütçesine ortak gider olarak konulur ve tüm kat maliklerinden toplanan aidatlardan ödenir.

Avukata resmi olarak işlem yapma yetkisi vermek için, yönetim kurulu kararıyla seçilen bir temsilci (genellikle yönetici veya yönetim kurulu başkanı), noterden vekaletname çıkararak avukatı vekil tayin eder.

Sonuç olarak, apartman ve site yönetiminde bir avukatla çalışmak lüks değil, çoğu zaman bir ihtiyaçtır. Hem yöneticilerin iş yükünü hafifletmek hem de kat maliklerinin haklarını korumak adına avukat desteği kritik rol oynar. Böylece apartmanınızın veya sitenizin huzuru, düzeni ve hatta değeri korunmuş olur. Unutmayalım, toplu yaşam alanlarında hukuk kurallarına uygun hareket etmek uzun vadede herkesin yararınadır ve profesyonel bir avukat desteği, olası sorunları başlamadan bitirmenin en etkili yoludur.

Apartman ve Site Yönetimi Avukatı Sık Sorulan Sorular (S.S.S.)

Site avukatlığı ücreti ne kadar?

Site avukatlığı ücretleri; sitenin büyüklüğü, ihtilaf sayısı, aylık ihtiyaç duyulan hukuki destek düzeyi gibi etkenlere göre değişiklik gösterir. Genellikle bu ücretler, aylık danışmanlık modeliyle belirlenir ve ortalama 20.000 TL ila 25.000 TL arasında olabilir. Ancak toplu davalar, icra takibi sayısı veya kat malikleriyle ilgili sürekli ihtilaflar varsa bu ücret daha yüksek de olabilir. Net bir rakam için avukatla yüz yüze görüşülmeli ve ihtiyaçlar açıkça belirlenmelidir.

Site yönetimi avukat tutabilir mi?

Evet, site yönetimi, apartman veya toplu yapı yönetimi adına avukatla sözleşme yapabilir ve gerektiğinde dava veya icra işlemleri başlatabilir. Yönetim kurulu kararıyla alınan bu yetki sayesinde, aidat tahsilatları, ortak alan işgalleri, gürültü şikayetleri gibi birçok konuda profesyonel hukuki destek sağlanabilir. Bu hem sürecin sağlıklı işlemesini hem de yöneticinin hukuki sorumluluklarını yerine getirmesini kolaylaştırır.

Site avukatının görevleri nelerdir?

Site avukatı, apartman veya toplu konut yönetiminin hukuki ihtiyaçlarını profesyonel şekilde karşılayan kişidir. Başlıca görevleri şunlardır:

Aidat borcu olan kat maliklerine ihtarname çekilmesi ve icra takibi başlatılması,

Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun sözleşme ve kararların hazırlanması,

Ortak alan işgalleri, gürültü gibi düzen bozucu davranışlara karşı hukuki işlemler yürütülmesi,

Yönetim planının yorumlanması veya güncellenmesi,

Kat malikleri kurulu toplantılarında hukuki destek sağlanması,

Dava takibi ve uzlaşma süreçlerinde yönetime danışmanlık verilmesi.

Bu hizmetler sayesinde hem yöneticinin hukuki sorumluluğu azalır hem de site içerisindeki düzenin sürdürülebilirliği sağlanır.

Apartman yönetimi avukat tutmak zorunda mı?

Hayır, zorunlu değildir. Ancak çok sayıda bağımsız bölüme sahip sitelerde ve düzenli aidat tahsilatının yapılması gereken yönetimlerde, avukat ile çalışmak ciddi bir avantaj sağlar.

Aidat borçları için avukatla takip yapılması yasal mı?

Evet. Aidat borçlarının tahsili için icra takibi başlatmak ve gerekirse dava açmak hukuken mümkündür. Bu süreçte site avukatı vekil sıfatıyla işlemleri yürütür.

Site avukatı ile sürekli danışmanlık mı yoksa sadece dava takibi mi yapılmalı?

Duruma göre değişir. Yönetim, yalnızca belirli bir dava için avukatla çalışabileceği gibi aylık danışmanlık hizmeti alarak tüm hukuki işlemler için sürekli destek de alabilir.