Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Binanızın riskli yapı olarak tespit edilmesi, taşınmazınızın kullanımı ve geleceği açısından önemli sonuçlar doğurur. Ancak riskli yapı tespit raporu, itiraz edilemeyen veya mahkeme tarafından denetlenemeyen bir belge değildir.

Genel süreçte riskli yapı tespitine karşı on beş gün içinde teknik itiraz yapılabilir. Sürenin belirlenmesinde, yalnızca raporu öğrendiğiniz tarih değil, kanunda düzenlenen tebligat işlemleri esas alınır. İptal davası bakımından ise ayrı bir süre değerlendirmesi gerekir.

Bu nedenle ilk adım; tespit raporunu, ilan tutanaklarını ve başvuru tarihlerini aynı dosyada toplamaktır. Teknik raporun içeriği kadar, başvurunun doğru yere ve süresinde yapılması da önem taşır.

Riskli Yapı Tespiti Nedir?

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak belirlenen yapıdır. Yapının riskli alan içerisinde bulunması şart değildir.

Hukuki çerçeve, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu kanunun uygulama yönetmeliğidir.

Binanın eski olması tek başına riskli yapı tespiti için yeterli değildir. Buna karşılık dışarıdan sağlam görünmesi, yakın zamanda boyanması veya depremde gözle görülür hasar almaması da risksiz olduğunu göstermez. Değerlendirme; taşıyıcı sistem, malzeme özellikleri ve ilgili teknik esaslar üzerinden yapılır.

Riskli Yapı, Hasar Tespiti Ve Belediye Yıkım Kararı Aynı Şey Midir?

Hayır. Şu işlemler birbirinden ayrılmalıdır:

• Riskli yapı tespiti: 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen teknik ve idari süreçtir.
• Afet sonrası hasar tespiti: Gerçekleşmiş bir afetin yapı üzerindeki etkisini belirlemeye yöneliktir.
• İmar mevzuatına dayalı yıkım kararı: Ruhsatsızlık, ruhsata aykırılık veya tehlikeli yapı gibi farklı sebeplere dayanabilir.

Bir işlem için yapılan başvuru, diğer işlemin süresini kendiliğinden korumaz. Elinizdeki belgede hangi kanunun ve hangi işlemin gösterildiğini kontrol etmelisiniz. Bu ayrımın yıkım aşamasındaki etkilerini yıkım kararına itiraz ve iptal davası rehberimizde inceleyebilirsiniz.

Riskli Yapı Tespitini Kim Yaptırabilir?

Genel süreçte riskli yapı tespitini yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırabilir. Başkanlık veya yetkili idare de kanundaki şartlar çerçevesinde tespit yapabilir ya da yaptırabilir.

Kat mülkiyetli bir binada, maliklerden birinin başvurması için diğer maliklerin tamamının onayı aranmaz. Dolayısıyla “Apartman olarak kabul etmedik” gerekçesi, tek başına tespitin hukuka aykırı olduğunu göstermez.

Ancak kat mülkiyeti kurulmamış arsa paylı taşınmazlarda, bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunduğunda veya yapının mülkiyetiyle ilgili özel kayıtlar olduğunda başvuru yetkisi ayrıca incelenmelidir.

Bir müteahhidin, emlak danışmanının veya kiracının kendi adına hareket etmesiyle malik adına yetkili temsilci olarak hareket etmesi de aynı değildir. Başvuruyu yapan kişinin sıfatı ve temsil belgesi kontrol edilmelidir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Kimler Tarafından Yapılabilir?

Teknik itiraz hakkı, yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Malik vefat etmişse mirasçılar, mirasçılık sıfatlarını belgeleyerek başvurabilir.

Diğer maliklerin birlikte başvurması veya apartman yönetiminin ortak karar alması şart değildir. Bir malik, kendi başvurusuyla raporun teknik heyet tarafından incelenmesini isteyebilir.

Kiracı olmak, tek başına bu teknik itiraz hakkını vermez. Bununla birlikte kiracının tahliye işleminden etkilenmesi ve idari yargıda dava açma koşulları, teknik itiraz yetkisinden ayrı değerlendirilir.

Apartman yöneticisi de yalnızca yönetici sıfatı nedeniyle bütün malikler adına başvuru yapabileceğini varsaymamalıdır. Başvurunun kimin adına yapıldığı ve temsil yetkisinin kapsamı açık olmalıdır.

İtiraz Süresi Kaç Gündür Ve Ne Zaman Başlar?

Genel düzenlemede itiraz süresi on beş gündür. Güncel bildirim sisteminde:

1. Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır.
2. Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır.
3. İlgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan gerçekleştirilir.

Muhtarlık ilanının son günü, riskli yapı tespit işleminin tebliğ edilmiş sayıldığı gündür. Teknik itiraz süresi bu tarihe göre hesaplanır. Düzenleme, 21 Mayıs 2024 Tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğinde açıkça yer almaktadır.

Muhtarlıkta yapılan on beş günlük ilan ile sonrasında kullanılabilecek on beş günlük itiraz süresi farklıdır. İlanın başlangıç tarihini doğrudan itiraz süresinin başlangıcı kabul etmek hatalı olabilir.

e-Devlet bildirimini geç açmanız veya ayrıca posta beklemeniz, usulüne uygun tamamlanmış tebligatın sonuçlarını kendiliğinden değiştirmez. Buna karşılık ilan hiç yapılmamışsa, yanlış yapı hakkında düzenlenmişse veya bildirim işlemlerinde eksiklik varsa, bunlar dosyadaki tutanaklar üzerinden incelenmelidir.

Her Riskli Yapı İşleminde On Beş Günlük Süre Mi Uygulanır?

Hayır. 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesindeki özel uygulamalarda iki günlük itiraz süresi söz konusu olabilir. Bu madde, kanunda belirtilen ağır risk ve hasar durumlarında Başkanlığın resen yürüttüğü özel süreci düzenler; sıradan bir malik başvurusuyla başlatılan tespitle aynı değildir.

Bu nedenle bildirimde “6/A” dayanağı varsa genel on beş günlük süreye güvenilmemelidir. İşlemin hukuki dayanağı ilk gün kontrol edilmelidir.

İtiraz Süresini Kaçırırsam Ne Olur?

Genel süreçte süresinden sonra yapılan teknik itiraz işleme alınmaz. Ancak teknik itiraz süresinin kaçırılması ile dava açma süresinin kaçırılması aynı şey değildir.

Dava hakkının devam edip etmediği; tebligatın geçerliliği, dava konusu işlem ve ilgili süreler bakımından ayrıca değerlendirilir. Sonradan verilen aynı içerikli dilekçenin, geçmiş dava süresini yeniden başlatacağı varsayılmamalıdır.

İtiraz Nereye Ve Nasıl Yapılır?

Başvuru, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa yetkili idareye dilekçeyle yapılır. Teknik heyet incelemeyi gerçekleştirir; başvuru mercii ile incelemeyi yapan heyet birbirinden ayrılmalıdır.

Ankara’daki bir yapı için, tespit ve tebligat evrakında belirtilen Ankara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetki devri bulunan idare esas alınmalıdır. Her ilçe belediyesinin aynı başvuru yetkisine sahip olduğu kabul edilmemelidir.

e-Devlet’te Riskli Yapı Tespitine İtiraz hizmeti de bulunmaktadır. Elektronik başvuruda işlemin tamamlandığını gösteren kayıt ve başvuru numarası saklanmalıdır.

Elden başvuruda evrak kayıt numarası ve teslim tarihini gösteren belge alınmalıdır. Posta veya başka bir elektronik kanal kullanılacaksa kabul edilen yöntem ve başvurunun hangi tarihte yapılmış sayılacağı önceden doğrulanmalıdır. Sıradan e-posta veya CİMER başvurusunun özel itiraz başvurusu yerine geçtiği varsayılmamalıdır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz İçin Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?

Dosyanın özelliklerine göre aşağıdaki belgeler hazırlanabilir:

• İmzalı itiraz dilekçesi.
• Kimlik ve iletişim bilgileri.
• Malikliği gösteren tapu kaydı veya ilgili kayıt bilgileri.
• Yapının açık adresi, ada-parsel ve varsa bina kodu.
• Riskli yapı tespit raporu ve ulaşılabilen teknik ekleri.
• Muhtarlık ilanı ile yapıya asılan tutanağın örnekleri.
• Temsil yoluyla başvuruluyorsa yetkiyi gösteren belge.
• Malik vefat etmişse mirasçılık belgesi.
• İtirazı destekleyen proje, fotoğraf, deney sonucu veya mühendis görüşü.

Raporun henüz teslim edilmemiş olması, süreyi bekletmez. Rapor ve ekleri hemen talep edilmeli; süresinde itiraz başvurusu yapılması geciktirilmemelidir. Başvuruda hangi belgelere henüz ulaşılamadığı ve bunların istenildiği de belirtilmelidir.

İtiraz Dilekçesinde Hangi Gerekçeler Gösterilmelidir?

Dilekçe, yalnızca “Binamız sağlamdır” ifadesinden oluşmamalıdır. İtirazın hangi veriye, rapor bölümüne veya hesaplamaya yöneldiği açıklanmalıdır.

Bir inşaat mühendisinin dosyayı incelemesi sırasında şu sorular üzerinde durulabilir:

• İncelenen yapı, rapordaki adres ve bina koduyla eşleşiyor mu?
• Taşıyıcı sistemin mevcut durumu doğru belirlenmiş mi?
• Numune ve deney kayıtları, yapıya ve inceleme yöntemine uygun mu?
• Kolon, perde, kiriş ve donatı bilgileri doğru işlenmiş mi?
• Hesaplamalarda kullanılan malzeme, yük ve zemin kabulleri dosyayla uyumlu mu?
• Proje ile binanın fiilî durumu arasındaki farklılıklar dikkate alınmış mı?
• Sonuç bölümündeki risk değerlendirmesi, hesaplamalarla tutarlı mı?

Bunlar her binada aynı eksikliklerin bulunduğu anlamına gelmez. Numune sayısı veya inceleme yöntemi için bütün yapılara uygulanabilecek tek bir sayı vermek de doğru değildir. İnceleme, yapının türüne ve uygulanacak teknik esaslara göre yapılmalıdır.

Taşınma güçlüğü, ekonomik sıkıntı veya müteahhit seçimine ilişkin anlaşmazlıklar önemli olabilir; ancak bunlar tek başına rapordaki teknik risk değerlendirmesini çürütmez.

Teknik Heyet İtirazı Nasıl İnceler?

İtiraz, üniversite öğretim üyeleri ile kamu teknik personelinden oluşan yedi üyeli teknik heyet tarafından değerlendirilir.

Heyet, dilekçede belirtilen sebeplerle sınırlı kalmadan raporun teknik unsurlarını inceler. Gerektiğinde eksikliklerin giderilmesini isteyebilir ve yerinde inceleme yapabilir. Değerlendirme, yapının tespit tarihindeki durumuna göre gerçekleştirilir.

Uygulama Yönetmeliği’nin 10. maddesinde, eksiklikler tamamlandıktan sonra yapının riskli veya risksiz olduğuna ilişkin nihai karar verilmesi öngörülür. Başka bir malikin daha sonra aynı rapora itiraz etmesi, karara bağlanmış raporun yeniden incelenmesini sağlamaz.

İtiraz Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Genel süreçte her dosyanın belirli bir gün sayısında sonuçlanacağını söylemek mümkün değildir. Heyetin çalışma takvimi, dosyanın kapsamı ve raporda düzeltme gerekip gerekmediği süreyi etkiler.

Raporu hazırlayan kuruluşa verilen eksiklik giderme süresi, itirazın mutlaka aynı sürede sonuçlanacağı anlamına gelmez. Ayrıca teknik heyet kararını beklerken dava süresine ilişkin değerlendirme ihmal edilmemelidir.

İtiraz Kabul Edilirse Veya Reddedilirse Ne Olur?

Yapının risksiz olduğuna karar verilirse, tespit sonucundaki değişiklik tapu müdürlüğüne bildirilir ve riskli yapı belirtmesine ilişkin gerekli işlem yapılır. Malik, kararın tapu kaydına yansıyıp yansımadığını takip etmelidir.

Raporda eksiklik bulunursa, raporun düzeltilmesi istenebilir. Bu, yapının kesin olarak risksiz bulunduğu anlamına gelmez.

İtiraz reddedilirse, riskli yapı tespiti idari süreç bakımından kesinleşir ve tahliye-yıkım işlemleri gündeme gelir. Ret kararı, yargısal denetimin tamamen kapandığı anlamına gelmez.

Genel düzenlemede her yapı için bir riskli yapı tespit raporu esastır. Başka bir kuruluşa yeni rapor hazırlatmak, mevcut işlemi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İtiraz veya yargı kararı gereği yeniden rapor hazırlanması, gerçeğe aykırı raporun ortaya çıkması ve kanunda belirtilen diğer istisnalar ayrıca değerlendirilir.

İtiraz Reddedilirse İptal Davası Açılabilir Mi?

Riskli yapı tespitine ilişkin idari işlemler, idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. 6306 sayılı Kanun’un 6/9. maddesi, bu kanun kapsamındaki idari işlemler için otuz günlük özel dava açma süresi öngörür.

Bu uyuşmazlıkta genel altmış günlük idari dava süresine güvenilmemelidir. Teknik itiraz yapılmamış olması da tek başına dava hakkının ortadan kalktığı anlamına gelmez; işlemin kesin ve yürütülebilir niteliği ile süre birlikte incelenir.

Davada, idari işlemi tesis eden doğru idare belirlenmelidir. Raporu düzenleyen özel kuruluş ile dava konusu idari işlemin muhatabı aynı olmayabilir. Taşınmaza ilişkin bu uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir; Ankara’daki yapı bakımından Ankara idare mahkemeleri gündeme gelir.

İptal davasının genel çerçevesini idari işlemin iptali davası yazımızda bulabilirsiniz.

Teknik İtiraz, Dava Süresini Nasıl Etkiler?

Süre hesabı, “Önce on beş gün itiraz, ret gelince her durumda yeni otuz gün” şeklinde yapılmamalıdır.

2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesi kapsamındaki başvurular, işlemeye başlamış dava süresini durdurur. Ret veya zımni ret sonrasında, başvurudan önce geçen süre de hesaba katılır; süre baştan başlamaz.

Riskli yapı dosyasında bu kuralların uygulanması; tespit tutanağı, işlemin kesinleşmesi, itirazın tarihi ve nihai kararın bildirimi birlikte ele alınarak belirlenmelidir. En güvenli yaklaşım, tespit bildirimi alındığında dava takvimini de oluşturmak ve heyet kararını sınırsız biçimde beklememektir.

Dava Açılması Yıkımı Kendiliğinden Durdurur Mu?

Hayır. Dava açılması, idari işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Bunun için mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı istenmesi gerekir.

İYUK’un 27. maddesine göre, açık hukuka aykırılık ile işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması koşulları birlikte değerlendirilir. Yıkımın geri döndürülemez etkisi önemlidir; ancak tek başına her dosyada talebin kabulünü sağlamaz.

Dilekçede, hukuka aykırılık iddiası ile yıkımın somut etkisi belgelerle açıklanmalıdır. Tahliye veya yıkım hakkında ayrıca işlem tesis edilmişse, o işlemin dava ve yürütmenin durdurulması bakımından ayrıca ele alınması gerekebilir.

İtiraz Edince Tahliye Ve Yıkım Süreci Durur Mu?

Genel süreçte tahliye-yıkım aşaması, tespitin itiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesiyle kesinleşmesinden sonra ilerler. Bu nedenle süresinde yapılan teknik itiraz, tespitin kesinleşmesi bakımından önemlidir.

Bununla birlikte bu durum, binanın güvenli olduğu veya her türlü tahliye işleminin engellendiği anlamına gelmez. Başka bir kanuna dayalı tehlikeli yapı işlemleri veya özel 6/A uygulaması bulunabilir.

Genel düzenlemede maliklere yıktırma için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu bir üst sınırdır; her dosyada mutlaka doksan gün verileceği anlamına gelmez.

Tespit bildirimi ile tahliye-yıkım bildirimi de farklı işlemlerdir. Sonraki bildirimin gelmesi, geçmiş teknik itiraz süresini yeniden başlatmaz.

Yıkım Yerine Güçlendirme Yapılabilir Mi?

Teknik ve hukuki koşullar sağlanıyorsa güçlendirme seçeneği değerlendirilebilir. Ancak yalnızca “Güçlendirme istiyorum” şeklindeki dilekçe yeterli değildir.

Maliklere verilen yıktırma süresi içerisinde:

• Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu belirlenmeli.
• Gerekli güçlendirme kararı alınmalı.
• Güçlendirme projesi hazırlanmalı.
• İmar mevzuatına uygun ruhsat alınmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, ortak yerlerdeki işlemler bakımından bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını düzenler. Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, kanundaki koşullar çerçevesinde rıza aranmaz.

Yeniden yapım için uygulanan arsa payına göre salt çoğunluk kuralı, güçlendirmeye doğrudan aktarılmamalıdır. Güçlendirme tamamlandıktan sonra riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili müdürlüğe başvurulur.

Başvuru Ve Dava Masrafları Nelerdir?

Teknik itirazı düzenleyen hükümler, ayrı bir teknik itiraz başvuru harcı öngörmez. Ancak bu durum bütün sürecin masrafsız olduğu anlamına gelmez.

Giderler şu şekilde ayrılabilir:

Başkanlığın yayımladığı 2026 hizmet birim fiyatları, ilgili kamu hizmetleri bakımından incelenebilir. Bu listedeki bedeller, her özel kuruluşun teklifi veya itiraz başvurusunun ücreti olarak kabul edilmemelidir.

Davanın sonucuna göre yargılama gideri ve karşı vekâlet ücreti yükümlülüğü de doğabilir. Dosya incelenmeden tek bir toplam bedel verilmesi sağlıklı değildir.

Özel Durumlarda Nelere Dikkat Edilmelidir?

Tescilli kültür varlıkları: Koruma mevzuatına tabi yapılarda riskli yapı tespiti sonrasında ilgili koruma kurulunun kararı önem taşır. Olağan yıkım süreci doğrudan uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Bir parselde birden fazla yapı: Raporda hangi yapının incelendiği, bina kodu ve tapudaki belirtmenin kapsamı kontrol edilmelidir.

Tamamlanmamış veya yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar: Uygulama Yönetmeliği’nin tespit kapsamına ilişkin istisnaları incelenmelidir. 6306 kapsamı dışında kalmak, yapının başka mevzuata göre işlem göremeyeceği anlamına gelmez.

Müteahhit sözleşmesine itiraz: Binanın teknik risk durumuna itiraz ile dönüşüm sözleşmesinin şartlarına karşı çıkmak farklıdır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, önerilen her sözleşmenin imzalanması gerektiği anlamına gelmez.

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle malik toplantısı ve sonraki satış bildirimlerine ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Başkanlığın yeni bildirim formlarına ilişkin resmî duyurusu, bu aşamalar için incelenebilir. Bu bildirimlerdeki süreler, riskli yapı tespitine ilişkin teknik itiraz süresinden ayrıdır.

Hak Kaybını Önlemek İçin İlk Gün Ne Yapmalısınız?

1. İşlemin dayanağını kontrol edin; genel tespit mi, özel 6/A uygulaması mı olduğunu belirleyin.
2. Muhtarlık ilanının başlangıç ve bitiş tarihlerini belgeleyin.
3. Tespit raporu ve bütün teknik eklerini isteyin.
4. Tapu ve temsil belgelerinizi hazırlayın.
5. Teknik inceleme yapılmasını sağlayın.
6. Süresinde başvurup teslim kaydını saklayın.
7. Dava ve yürütmenin durdurulması ihtiyacını aynı anda değerlendirin.

Raporu beklemek, diğer maliklerle uzlaşmaya çalışmak veya yeni bir teknik görüş hazırlatmak için sürelerin kendiliğinden uzadığı düşünülmemelidir.

Sonuç Ve Dosyanıza Özgü Değerlendirme

Riskli yapı tespitine karşı etkili bir başvuru; doğru süre hesabı, somut teknik gerekçeler ve belgelenmiş başvuru üzerine kurulur. İtirazın reddi halinde dava yolu, güçlendirme mümkünse bunun koşulları ve sonraki tahliye-yıkım işlemleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Ankara’da veya Türkiye’nin başka bir ilinde bulunan yapınıza ilişkin raporun, ilan belgelerinin ve başvuru takviminin birlikte incelenmesi için Pınarbaşı Hukuk Ve Danışmanlık iletişim sayfasından büromuza ulaşabilirsiniz. İzlenecek yol, dosyanın teknik verileri ve hukuki koşulları değerlendirildikten sonra belirlenebilir.