Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Apartmanınızda yüksek bir aidat artışı kararlaştırılmış, ortak bahçe belirli kişilerin kullanımına bırakılmış veya toplantıya çağrılmadan yönetici seçilmiş olabilir. Böyle bir durumda ilk yapılması gereken, kararın tam metnini ve toplantı belgelerini incelemektir. Ardından dava açma süresi ile dava öncesinde tamamlanması gereken arabuluculuk süreci değerlendirilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali, hukuka aykırı kurul kararlarının mahkeme tarafından denetlenmesini sağlar. Ancak kararın adaletsiz olduğunu düşünmek tek başına yeterli değildir. Hangi kurala aykırılık bulunduğu, davayı kimin açabileceği ve sürenin korunup korunmadığı belirleyicidir.

Türkiye genelinde uygulanan temel kurallar Ankara’daki apartman ve siteler için de geçerlidir. Buna karşılık sitenin tapu yapısı, yönetim planı ve kararı alan kurulun yetkisi her dosyada ayrıca incelenmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Nedir, Kimleri Bağlar?

Kat malikleri kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin ana taşınmazın yönetimine ilişkin kararlar aldığı organdır. Yönetici seçimi, işletme projesi, ortak giderler ve ortak alanların yönetimi bu kararların sık görülen konularıdır.

Kurul kararları, yalnız toplantıda olumlu oy verenleri ilgilendirmez. Kat malikleri, onların hukuki halefleri, yönetici ve denetçiler de kanundaki koşullar çerçevesinde kararlara uymakla yükümlüdür.

Bununla birlikte kurulun karar alma yetkisi sınırsız değildir. Kararlar kanuna, geçerli yönetim planına ve uygulanması gereken çoğunluk kurallarına uygun olmalıdır. İptal davasının temel dayanağı, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesidir.

Apartman ve site yönetiminin oluşumu, yöneticinin görevleri ve maliklerin yükümlülükleri hakkında apartman ve site yönetimine ilişkin yazımızdan da bilgi alabilirsiniz.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Hangi Nedenlerle İstenebilir?

İnceleme iki yönden yapılır: Kararın nasıl alındığı ve içeriğinin hukuka uygun olup olmadığı.

Toplantı Çağrısı Ve Toplantı Düzeni Hukuka Uygun Mu?

Öncelikle toplantının olağan mı, olağanüstü mü olduğu ve yönetim planındaki toplantı hükümleri belirlenmelidir.

KMK’nın 29. maddesinde düzenlenen olağanüstü toplantıda, önemli sebebin bildirilmesi ve bütün maliklere toplantı tarihinden en az on beş gün önce imza karşılığında çağrı yapılması veya taahhütlü mektup gönderilmesi öngörülür. Olağan toplantılarda ise kanun ile yönetim planının ilgili hükümleri birlikte incelenir.

Şu belgeler özellikle önemlidir:

• Çağrı yazısı, gündem ve gönderim kayıtları.
• İlk ve ikinci toplantının tarihleri.
• Toplantıya katılanları gösteren hazırun listesi.
• Vekâlet belgeleri.
• Karar defteri ve imzalar.

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi ilk çağrıda belirtilmelidir. İki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalı; ikinci toplantı ilk toplantıdan itibaren en geç on beş gün içinde yapılmalıdır.

Yalnızca WhatsApp grubuna mesaj gönderilmiş olması, kanunun veya yönetim planının aradığı çağrı usulünün her durumda yerine getirildiği anlamına gelmez. Ancak çağrıdaki eksikliğin hukuki sonucu da somut olaydan bağımsız belirlenemez.

Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 15.01.2018 tarihli, E. 2017/1168, K. 2018/55 sayılı kararında, bağımsız bölümün diğer yarısına sahip eşin toplantıya katıldığı, davacının toplantıdan haberdar olduğu ve bu katılıma rıza gösterdiği olay değerlendirilmiştir. Olağan yönetim işlerine ilişkin bu olayda, çağrı usulsüzlüğüne dayanılmasının iyiniyetle bağdaşmadığı belirtilmiş; eşin kararlara muhalefet edip etmediği araştırılmadan verilen kabul kararı bozulmuştur. Bu karar, her çağrı eksikliğinin otomatik iptal sonucu doğurmadığını gösterir. Kararın Resmî Kaydı.

Toplantı Ve Karar Çoğunluğu Doğru Hesaplanmış Mı?

Toplantı çoğunluğu ile karar çoğunluğu farklıdır. Ayrıca her karar aynı çoğunlukla alınamaz.

İkinci toplantının az kişiyle yapılabilmesi, özel çoğunluk gerektiren kararların da az kişiyle alınabileceği anlamına gelmez.

Oy hesabında arsa payı ile oy hakkı da karıştırılmamalıdır. KMK m. 31 uyarınca kural olarak her malik, arsa payından bağımsız bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan maliklerin oy sayısına ve vekâleten kullanılabilecek oylara ilişkin sınırlamalar ayrıca uygulanır.

Kararın İçeriği Kanuna Veya Yönetim Planına Aykırı Mı?

Karar alınırken toplantı usulüne uyulmuş olsa bile kararın içeriği hukuka aykırı olabilir. Örneğin:

• Ortak giderlerin geçerli paylaşım esasına aykırı dağıtılması.
• Belirli maliklere dayanağı bulunmayan gider muafiyeti tanınması.
• Ortak alanların kullanımında diğer maliklerin haklarının ihlal edilmesi.
• Yönetim planının basit çoğunlukla değiştirilmesi.
• Kurulun yetkisini aşan bir işlem yapılması.
• Gerekli yazılı rızalar alınmadan ortak yerlerde değişikliğe izin verilmesi.

Ortak alandaki her işlem için tek bir çoğunluk oranı yoktur. Bakım ve onarım, faydalı yenilik, lüks ilave, ortak yerde inşaat ve mülkiyet hakkını etkileyen tasarruflar farklı hükümlere tabi olabilir.

Örneğin bir malikin ortak yerde yaptıracağı inşaat veya değişiklik bakımından KMK m. 19’daki beşte dört yazılı rıza kuralı gündeme gelebilir. Ancak acil onarım veya zorunlu güçlendirmenin mahkemece tespit edildiği hâllerde kanundaki istisna ayrıca değerlendirilir.

İptal Edilebilir Karar İle Yok Veya Kesin Hükümsüz Karar Arasındaki Fark Nedir?

Bu ayrım özellikle süre bakımından önemlidir.

İptal edilebilir kararlar, kanunda öngörülen süre içinde dava konusu yapılmalıdır. Toplantı ve karar alma sürecindeki birçok aykırılık bu çerçevede değerlendirilir.

Yokluk veya mutlak butlan, kararın oluşumuna ya da içeriğine ilişkin daha ağır sakatlıkları ifade eder. Gerçekte toplantı ve oylama yapılmadan karar oluşturulması iddiası veya kurulun karar yetkisi dışında kalan ağır müdahaleler bu yönden incelenebilir. KMK m. 33, yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlar bakımından süre koşulu aramaz.

Ancak “çağrılmadım”, “çoğunluk yanlıştı” veya “karar kanuna aykırı” demek, tek başına süresiz dava hakkı bulunduğunu göstermez. Aykırılığın hangi geçersizlik türüne yol açacağı hukuki değerlendirme gerektirir.

Süre geçtikten sonra dilekçeye yalnızca “karar yok hükmündedir” yazılması, kaçırılan iptal süresini geri getirmez.

Davayı Kimler Açabilir?

KMK m. 33’e göre iptal davasını kural olarak:

• Toplantıya katılıp dava konusu karara karşı oy kullanan kat maliki.
• Toplantıya katılmayan kat maliki.

açabilir.

Toplantıya katılan malik, karşı oyunu ve gerekçesini tutanağa yazdırmalıdır. Çekimser kalmak, toplantıyı terk etmek veya yalnızca imza atmamak, karşı oy kullanma koşulunun yerine geçtiği varsayımıyla hareket edilmemelidir.

Karara olumlu oy veren malikin olağan iptal yoluna başvurması kural olarak mümkün değildir. Yokluk, kesin hükümsüzlük veya iradeyi etkileyen özel durumlar ayrıca değerlendirilir.

Kiracı, yalnızca kiracı olması nedeniyle maliklere tanınan bu iptal hakkını kendi adına kullanamaz. Kiracının kendi sözleşmesinden veya doğrudan uğradığı müdahaleden kaynaklanan başvuru hakları ise ayrı bir konudur.

Kat irtifakı bulunan taşınmazlarda da tapu niteliği tek başına belirleyici değildir. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa KMK m. 17/3 uyarınca yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanabilir.

Dava Açma Süresi Ne Kadardır?

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali İçin Süre Nasıl Hesaplanır?

KMK m. 33’teki temel süreler şöyledir:

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınabilir.

Toplantıya katılmayan malik için iki sınır birlikte kontrol edilir. Karar geç öğrenilmiş olsa bile, olağan iptal sebepleri bakımından karar tarihinden itibaren altı aylık sınır gözden kaçırılmamalıdır. Arabuluculuk sürecinin süreye etkisi ise aşağıda açıklanan kurala göre hesaplanır.

Öğrenme tarihi; kararın gönderilmesi, mesajlaşmalar, yazılı başvurular ve diğer delillerle belirlenebilir. Sürenin başlaması için mutlaka noter tebligatı beklemek güvenli değildir.

Yöneticiye İtiraz Etmek Süreyi Durdurur Mu?

Yöneticiye dilekçe vermek, noter ihtarı göndermek veya kararın yeniden görüşülmesini istemek, iptal süresini kendiliğinden durdurmaz.

Belge talep edilmiş olması da dava hazırlığını süresiz bekletme imkânı sağlamaz. Yönetimin yanıtı beklenirken arabuluculuk ve dava süreleri ayrıca takip edilmelidir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kapsam, Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığının açıklamalarında da belirtilmektedir.

Başvuru, uyuşmazlık bakımından yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Kararın tarihi, numarası, itiraz edilen maddeleri ve karşı tarafın temsil bilgileri açıkça gösterilmelidir.

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Arabuluculuk Sırasında Dava Süresi İşler Mi?

6325 Sayılı Kanun’un 18/A maddesine göre, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez.

Bunun üç önemli sonucu vardır:

• Başvuru, henüz dolmamış süreyi korur; geçmiş süreyi yeniden canlandırmaz.
• Son tutanak düzenlendiğinde kalan süre işlemeye devam eder.
• Arabuluculuk bittikten sonra herkese yeni bir aylık veya iki haftalık dava süresi verilmez.

Arabuluculuk hiç yapılmadan açılan dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilir. Arabuluculuk tamamlandığı hâlde son tutanağın dilekçeye eklenmemesi ise farklıdır: Kanun, tutanağın sunulması için bir haftalık kesin süre verilmesini öngörür.

Anlaşma sağlanırsa imzalayan kişinin yetkisi, kurulun karar yetkisi ve diğer maliklerin hakları gözetilmelidir. Bir malikin yöneticiyle anlaşması, bütün maliklerin haklarını etkileyen her sonucu tek başına doğurmaz. Bu kapsamdaki anlaşma belgesi için kanunda öngörülen icra edilebilirlik şerhi de dikkate alınmalıdır.

Görevli Mahkeme Hangisidir, Ankara’da Dava Nerede Açılır?

KMK kapsamındaki kurul kararının iptali davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. KMK m. 33, ana taşınmazın bulunduğu yerde dava açılmasını öngörür.

Ankara’daki bir taşınmaz için hangi adliyenin yargı çevresinde kalındığı adres ve tapu bilgileri üzerinden belirlenmelidir. Ankara merkez, Ankara Batı ve diğer ilçe adliyeleri arasında taşınmazın konumuna göre farklılık bulunabilir.

Özellikle birden fazla parselden oluşan sitelerde, yapının KMK anlamında toplu yapı statüsünde olup olmadığı araştırılmalıdır. Gündelik dilde “site” denmesi, bu hukuki statünün kurulduğunu göstermez. Uygulanacak hükümler ve görev konusu bundan etkilenebilir.

Dava Kime Karşı Açılır?

KMK m. 38, kurul kararının iptali davasının kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilmesine imkân verir. Toplu yapılarda ilgili temsilciler kurulunca seçilen yöneticinin temsil konumu dikkate alınır.

Buradaki dava, yöneticinin kişisel kusuruna dayanan tazminat davasıyla aynı değildir. Profesyonel yönetim şirketinin adı, seçilmiş yöneticinin kimliği ve temsil yetkisi birbirine karıştırılmamalıdır.

Yönetici bulunmaması, dava sırasında değişmesi veya davacıyla temsilci sıfatının aynı kişide birleşmesi gibi durumlarda taraf teşkili ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11.02.2026 tarihli, E. 2025/377, K. 2026/57 sayılı kararı, toplu yapı statüsünde bulunmayan çok parsellerli bir siteye ilişkindir. Kurul, davacının malikliği ve hukuki yararı ile yönetim planının birlikte yönetime ilişkin hükümleri araştırılmadan husumet konusunda karar verilmesini eksik inceleme saymıştır. Karar, her site oluşumunda aynı davalı ve temsil kuralının otomatik uygulanamayacağını gösterir. Kararın Resmî Kaydı.

Yönetici Veya Temsilciler Kurulu Kararı İçin Aynı Yol Mu İzlenir?

Önce kararı alan organ belirlenmelidir. Kat malikleri kurulu kararı, yöneticinin uygulama işlemi ve temsilciler kurulu kararı aynı şey değildir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 09.03.2026 tarihli, E. 2025/9253, K. 2026/4258 sayılı kararında, otopark tahsisine ilişkin ve kat malikleri kurulu kararına dayanmayan temsilciler kurulu kararı incelenmiştir. Daire, somut uyuşmazlığın önce kat malikleri kurulunda değerlendirilmesi gerektiğini belirterek kabul kararını bozmuştur. Kararın Resmî Kaydı.

Bu sonuç bütün temsilciler kurulu kararlarına genellenmemelidir. Kurulun kanuni yetkisi, yönetim planı ve kararın dayanağı incelenmelidir. Özellikle doğrudan kat malikleri kurulu kararına karşı süresi işleyen bir malik, bu kararı gerekçe göstererek yeniden kurul kararı beklememelidir.

Aidat Ve İşletme Projesinde 2026’da Ne Değişti?

7579 Sayılı Kanun ile yapılan ve 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren değişiklikler, aidat ve yönetim planı uyuşmazlıklarında önemlidir.

Güncel KMK m. 37’ye göre:

• İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
• Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar.
• Proje bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne ilişkin karar alınır.
• Mevcut işletme projesi varken hazırlanacak geçici proje bedeli için önceki yılın yeniden değerleme oranına bağlı sınır uygulanır.

Bu düzenleme, bütün aidat artışlarının her durumda aynı oranla sınırlı olduğu şeklinde yorumlanmamalıdır. Sınırın hangi geçici projeye uygulandığı ile kurulun onayladığı bütçenin hukuka uygunluğu ayrı incelenir.

Eski metindeki işletme projesine ilişkin yedi günlük itiraz düzenlemesi de kaldırılmıştır. Eski kaynaklardaki bu süre, güncel kurul kararının iptali süresiyle karıştırılmamalıdır.

Aynı değişiklikle KMK m. 70 kapsamındaki toplu yapı yönetim planı değişikliği çoğunluğu üçte ikiye indirilmiştir. KMK m. 28’deki genel beşte dört kuralı ise devam etmektedir. Eski kararlar değerlendirilirken karar tarihindeki düzenleme esas alınmalıdır.

Dava İçin Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?

Dosyanın niteliğine göre şu belgeler toplanmalıdır:

• Tapu kaydı, bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri.
• Güncel yönetim planı ve ilgili değişiklikler.
• İptali istenen kararın tarih, numara ve tam metni.
• Çağrı, gündem ve bildirim belgeleri.
• Hazırun listesi ve vekâlet belgeleri.
• Karşı oy kaydı ve toplantı tutanakları.
• Kararın öğrenildiği tarihi gösteren kayıtlar.
• Aidat uyuşmazlığında işletme projesi, hesap dökümleri ve gider belgeleri.
• Ortak alan uyuşmazlığında proje, fotoğraf ve gerekli teknik belgeler.
• Arabuluculuk son tutanağı.

Yönetim belgeleri vermiyorsa yazılı talep ve yanıt kayıtları saklanmalıdır. Elde bulunmayan belgelerin mahkeme aracılığıyla getirtilmesi istenebilir. Bunun için hangi belgenin kimde bulunduğunun belirtilmesi yararlıdır.

Dava dilekçesinde hangi kararın hangi maddesinin iptalinin istendiği ve her talebin dayanağı açık olmalıdır.

Dava Açılınca Kararın Uygulanması Durur Mu?

Hayır. İptal davası açılması, kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz.

Gecikmenin ciddi zarar doğurabileceği hâllerde ihtiyati tedbir istenebilir. Örneğin ortak alanda geri dönüşü güç bir inşaatın başlatılması bu yönden değerlendirmeyi gerektirebilir.

Tedbir isteyen kişi, korunması gereken hakkı, tehlikeyi ve talep ettiği önlemi somutlaştırmalıdır. Mahkeme yaklaşık ispatı değerlendirir ve teminat isteyebilir. Bu kurallar Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389, 390 ve 392. maddelerinde düzenlenmiştir.

Acil koruma ihtiyacında dava öncesi tedbir de değerlendirilebilir. Arabuluculuk şartı, geçici hukuki koruma talebini tamamen ortadan kaldırmaz; tedbirin uygulanması ve esas davanın açılmasıyla ilgili süreler ayrıca izlenmelidir.

İptal Davası Açan Malik Aidat Ödemeyi Bırakabilir Mi?

Dava açılması tek başına aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ödemeyi durdurmak, icra takibi ve gecikme tazminatı riski doğurabilir.

Ayrıca kurul kararına karşı açılan dava ile ödeme emrine itiraz ayrı işlemlerdir. İptal davası bulunduğu düşüncesiyle icra dosyasındaki süreler geçirilmemelidir. Sürecin bu yönü için apartman ve site aidatlarının icra takibine ilişkin rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Yargılama Nasıl İlerler Ve Ne Kadar Sürer?

Sulh hukuk mahkemesinde kural olarak basit yargılama usulü uygulanır. Mahkeme önce dava şartlarını, tarafları, süreyi ve talepleri değerlendirir; ardından uyuşmazlık konusu belgeleri inceler.

Gerekli görülürse keşif yapılabilir veya hesap, proje ve teknik konular için bilirkişi incelemesine başvurulabilir. Hukuki nitelendirme ve karar verme yetkisi mahkemeye aittir.

Davanın süresi; tebligatlar, taraf sayısı, belgelerin toplanması, keşif ve bilirkişi ihtiyacı ile mahkemenin iş yüküne göre değişir. Her dosya için geçerli bir bitiş süresi verilemez.

Kanun yolu açık olan kararlarda istinaf süresi kural olarak kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Sonraki başvuru imkânı ise kararın niteliğine ve ilgili kanun hükümlerine göre ayrıca belirlenir.

Dava Masrafları Ve Avukatlık Ücreti Nasıl Belirlenir?

Masraflar başlıca şu kalemlerden oluşabilir:

• Başvuru ve karar harçları.
• Tebligat ve gider avansı.
• Gerekiyorsa keşif ve bilirkişi ücretleri.
• Arabuluculuk ücretinin taraflara düşen kısmı.
• Avukatla kararlaştırılan ücret.
• Davanın sonucuna göre karşı taraf lehine hükmedilebilecek vekâlet ücreti.

Toplam tutar; taleplere, yapılacak işlemlere ve işlem tarihindeki tarifelere göre değişir. Avukatla kararlaştırılan ücret ile mahkemenin hükmettiği karşı vekâlet ücreti farklıdır.

Yargılama giderleri kural olarak aleyhine hüküm verilen tarafa yükletilir; kısmi haklılıkta paylaşım yapılabilir. KMK m. 38 ayrıca kurul kararının iptali hâlinde bu konudaki yargılama giderlerinin ortak giderlerden karşılanacağını düzenler.

Arabuluculuğun ilk toplantısına geçerli mazeret olmaksızın katılmamak da kanundaki koşullarla gider ve vekâlet ücreti bakımından olumsuz sonuç doğurabilir. Ödeme gücü bulunmayan kişiler için şartları varsa adli yardım değerlendirilmelidir.

Mahkeme Kararı İptal Ederse Ne Olur?

Mahkeme talebi tamamen veya kısmen kabul edebilir. Yalnız belirli maddeler dava konusu yapılmışsa incelemenin ve hükmün kapsamı buna göre belirlenir.

İptal edilen karara dayanılarak yapılan tahsilatlar, harcamalar, sözleşmeler ve ortak alan uygulamaları ayrıca değerlendirilmelidir. İptal kararı, daha önce ödenen bütün tutarların kendiliğinden geri alınacağı anlamına gelmez. Gerçekleşmiş ortak giderler, başka bir hukuki dayanak bulunması ve talebin kapsamı sonucu etkileyebilir.

Ortak alan eski hâline getirilecekse, para iadesi veya tazminat istenecekse bu taleplerin ayrıca ileri sürülmesinin gerekip gerekmediği incelenmelidir.

Dava; süre, taraf sıfatı veya dava şartı eksikliği nedeniyle de sonuçlanabilir. Bu nedenle yalnız aykırılığı göstermek değil, doğru usulle başvurmak da önemlidir.

Sonuç Ve Somut Durumun Değerlendirilmesi

Kat malikleri kurulu kararına karşı başvuruda öncelik; kararın tam metnini edinmek, toplantı ve öğrenme tarihlerini belirlemek, gerekli arabuluculuk başvurusunu süresinde yapmak ve doğru talebi doğru kişiye yöneltmektir.

Her toplantı eksikliği aynı sonucu doğurmaz. Ortak alan, aidat, yönetici seçimi ve yönetim planı değişikliği kararları kendi kurallarıyla incelenmelidir.

Ankara’daki veya Türkiye’nin başka bir yerindeki taşınmazınızla ilgili kurul kararının değerlendirilmesi için karar metni, yönetim planı ve bildirim belgeleriyle birlikte iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.