Kira Tespit Davası
Kira sözleşmeleri, mal sahibi ile kiracı arasında belirli hak ve yükümlülükleri içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin en önemli unsurlarından biri kira bedelidir. Kira bedelinin belirlenmesinde zaman zaman uyuşmazlıklar yaşanabilir. İşte bu noktada kira tespit davası devreye girer. Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür ve özellikle kiracılar ve ev sahipleri arasında sıkça karşılaşılan hukuki bir meseledir. 2025 yılında, kira tespit davalarına dair hukuki süreçler, şartlar ve başvuru prosedürleri önemli değişiklikler göstermektedir. Bu yazıda, kira tespit davası hakkında detaylı bilgi verecek ve kira tespit davası şartları, kira tespit davası açma süresi, kira tespit davası ihtar şartı, kira tespit davası yetkili mahkeme gibi konuları ele alacağız.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, bir kira sözleşmesi kapsamında belirli bir süre için belirlenen kira bedelinin, tarafların anlaşmazlık yaşaması sonucu mahkeme aracılığıyla yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, genellikle kiracının mevcut kira bedelini fazla bulması ya da ev sahibinin kira bedelinin artmasını talep etmesi durumlarında gündeme gelir. Kira tespit davası, kira bedelinin arttırılması, azaltılması veya güncellenmesi için bir çözüm sağlar.
Kira bedelinin belirlenmesi gerektiği durumlar şunlar olabilir:
- Kiracının, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yüksek olduğunu düşünmesi,
- Ev sahibinin, kira bedelinin piyasa rayicinin altında olduğunu ve bunu artırmak istediğini belirtmesi.
Kira tespit davası, hem kiracı hem de mal sahibi için önemli sonuçlar doğurabilir ve tarafların haklarını korumak adına yasal bir süreçtir.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davasının açılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar, davanın geçerli bir şekilde açılmasını sağlar.
Kira Sözleşmesinin Mevcut Olması
Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gerekir. Kira sözleşmesi, mal sahibi ve kiracı arasında bir anlaşmadır. Bu sözleşme üzerinden tarafların sorumlulukları belirlenir.
Hukuki Yarar Bulunması
Kiracının, kira bedelinin yetersiz olduğunu ve artırılması gerektiğini, ya da ev sahibinin kira bedelinin artırılmasını talep etmesi gerektiğini belirttiği durumlar kira tespit davası açılmasına neden olabilir. Söz konusu davada, davacının hukuki yararı olması önem arz etmektedir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası açma süresi konusunda herhangi bir süre şartı bulunmamaktadır.
TBK MADDE 345/1– Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak yine aynı maddeye göre davanın açılacağı tarih, mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren hüküm doğuracağını, hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirlemede önem taşıyacaktır. Yine bu kapsamda karşı tarafa yazılı bildirimde bulunmak da bir koşul olarak eklenmiş olup ihtara ilişkin paragrafta daha detaylı incelenecektir.
Kira Tespit Davası 5 Yıl Süresi
5 yıl ve üzeri süreye sahip kira sözleşmeleri aslında kira tespit davasının ana konusunu oluşturmaktadır. Zaten TBK hükümlerine göre yenilenen kira dönemleri için belirlenecek kira bedelinin bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı belirtilmiştir. Bu durumda kira tespit davasına hangi durumlarda başvurulması mantıklı hale gelir sorusuna cevap ise TBK Madde 344 ile verilmektedir.
TBK Madde 344 uyarınca “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” ibaresi bize kira tespit davasının uygulama alanını açıkça yansıtmaktadır.
5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde zaten TÜFE oranınca kira bedelinin güncellenmesi uygulanmaktadır. Bu tarz uyuşmazlıklarda kira tespit davasına başvurulsa dahi bu orandan daha yüksek bir bedele hükmedilmesi beklenilmez. Ancak kanun maddesine göre 5 yılı aşkın kira sözleşmeleri için açılacak olan kira tespit davasında;
- Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralananın durumu,
- Emsal Kira Bedelleri,
- Hakkaniyete Uygun şekilde kira bedelinin belirleneceği açıklanmıştır.
Kira Tespit Davası İhtar Şartı
Kira tespit davasının açılmadan önce, taraflardan birinin diğer tarafa ihtar gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, kira artışı talebiyle ilgili olarak, kiracıya veya mal sahibine ihtar gönderilmesi, dava sonucunda belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira dönemi ile birlikte hüküm ve sonuç doğurması açısından önemli olacaktır.
Kanuna göre ihtarnamenin yeni kira dönemi başlangıcından 30 gün öncesinde tebliğ edilmesi halinde mahkemenin tayin ettiği kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğuracaktır. Ancak bu ihtarda bulunulmadığı takdirde mahkemenin tayin edeceği kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminden itibaren başlayacak olup, davacı taraf için bir kira dönemi gelir kaybı oluşturacaktır. Bu sebeple ihtarname zorunlu olmasa da uygulamada uygulanması davacı taraf için önemli bir etken olarak gözükmektedir.
Bu konuda Türk Borçlar Kanunu Madde 345:
“MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Kira Tespit Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira tespit davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Kira Tespit Davası Arabuluculuk Şartı
Kira tahliye davasında zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk uygulanmaktadır.
6325 sayılı Kanun 18/B:
“(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
- a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
…”
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar
Kira tespit davası ve kira uyarlama davası, birbirine benzer görünen ancak hukuken farklı iki davadır.
- Kira Tespit Davası: Kira bedelinin olağan koşullarda yeniden belirlenmesi gerektiği, kira bedelinin artışının veya azalmasının istenmesi durumunda açılan davadır. Kira tespit davası, genellikle uzun süreli sözleşmelerde yeni bir kira bedeli belirlenmesi talep edildiğinde gündeme gelir.
- Kira Uyarlama Davası: Kira uyarlama davası ise, mevcut kira sözleşmesindeki kira bedelinin olağanüstü şartlar sebebiyle değiştirilmesi amacıyla açılır. Bu dava, kira bedelinin piyasa koşullarına uymadığı ve ciddi ifa güçlüğünün yaşandığı durumlarda gündeme gelir.
Sonuç
Kira tespit davası, kiracılar ve mal sahipleri için önemli bir hukuki araçtır. Hem kira bedelinin arttırılması hem de azaltılması gibi talepler, mahkemeye başvurulmadan çözülmesi güç olan durumlar olabilir. Kira sözleşmesinde bir anlaşmazlık oluştuğunda, kira tespit davası açmak, adil bir çözüm bulmanın anahtarıdır.
Bu makalede ele aldığımız kira tespit davası şartları, açma süresi, ihbar şartı, yetkili mahkeme ve kira uyarlama davası farkları konuları, kira tespit davalarının hukuki sürecine dair bilgi sahibi olmanızı sağlayacaktır. Bu tür davalar, tarafların haklarını koruyabilmesi için hukuki uzmanlık gerektiren bir süreçtir ve doğru adımlar atılmalıdır.
Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları
Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/3031 K. 2017/15380 T. 7.11.2017
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
1-) Taraflar arasında imzalanan 01/03/2005 başlangıç tarihli, dokuz yıl dört ay süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bilirkişi heyetince, emsal araştırması yapılmadan, genel ve soyut ifadelerle, hak ve nefaset hükümleri gereği taşınmazın brüt 60.000 TL kira getirebileceği açıklanmıştır. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı,
bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re’sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) olarak saptanması gerekirken, davacının sunduğu emsaller keşfen incelenerek değerlendirilmeden, resen emsal araştırılması yapılmadan yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek, hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı ve davalı yararına, ikinci ve dördüncü bentte açıklanan nedenlerle davacılar yararına, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle davalı yararına HUMK.nun 428. maddesi gereğince hükmün BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 07.11.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/5586 K. 2019/435 T. 23.1.2019
* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmadığına ve Süresinde Gönderilmiş İhtarname veya Açılmış Dava da Bulunmadığına Göre 20.11.2014 Tarihinde Açılan Asıl Dava Dilekçesinin 08.12.2014 Tarihinde Davalıya Tebliğ Edilmiş Olması ve Yine Birleşen Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği – 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Aksi Halde Davanın Reddine Karar Verilmesi Gereği )
* KİRA ÜCRETİNİN ARTIRILMASI ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )
* KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI BULUNMAMASI ( Kira Bedelinin Tespiti – Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği Ancak Temyiz İncelemesi Sırasında Yeni Dönemin Başladığı da Göz Önünde Bulundurularak Mahkemece Bir Sonraki Dönem İçin 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Gereği )
* MEVCUT KİRA BEDELİNİN EMSAL RAYİÇLERİN A LTINDA KALMASI ( Kira Bedelinin Tespiti/Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )
KARAR : Asıl ve birleşen davada davacılar; murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 1.000,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir. Öyle ise Mahkemece, yukarıdaki ilkeler gereğince yargılama yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
