Kiracı Tahliye Davası: Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracı tahliye davası, bir kiracının kiralanan mülkü boşaltması için açılan bir davadır. Kiracının tahliye edilmesi, çeşitli sebeplerle yapılabilir ve bu sebepler, kiracının yasadaki yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya sözleşmede belirtilen koşullara uymaması durumlarında gündeme gelir. Türkiye’deki kiracı tahliye davaları, Borçlar Kanunu’na dayanır ve kiracı ile mal sahibi arasında yaşanan uyuşmazlıkları çözmek için hukuki bir araç olarak kullanılır. Bu makalede, kiracı tahliye davası sebepleri, ihtarname süreci, Borçlar Kanunu’na atıflar ve diğer önemli hususlar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Kiracı Tahliyesi Sebepleri

Kiracının tahliye edilmesi için geçerli bir sebebin varlığı önem taşımaktadır. Bu şartlar da kiralanana, kira sözleşmesine, tahliye taahhütnamesine, ihtiyaç sebeplerine göre değişkenlik göstermektedir. Bu sebeplerin tek tek ve detaylı incelenmesi mal sahibinin hukuki sürecinde yol gösterici olacaktır.

Bildirim Yoluyla Fesih- 10 Yıl Kiracı Tahliyesi (TBK Madde 347)

• Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Taraflar sözleşmenin başında kira süresi için belirli bir zaman dilimi belirleyebilir. Bu durumlarda belirli süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde TBK Madde 347/1’e göre sözleşmenin bitiş tarihinden en az 15 gün öncesinde sözleşmenin sona erdirileceğinin bildirilmesi şart koşulmuştur. Bu bildirim zamanında yapılmadığı takdirde sözleşme süresi bir sene daha uzayacak olup kiraya veren sözleşme bitiminde kira sözleşmesinin sona erdiğini iddia etme hakkını kaybetmiş olur. 10 yıl ve üzeri sözleşmelerde durum değişkenlik gösterip;

“on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Kiracı ve kiraya veren sözleşmede herhangi bir bitiş süresi belirlemediği takdirde belirsiz süreli kira sözleşmesinin varlığından söz edilir. Bu tür sözleşmelerde kiraya veren kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlere göre kiraya veren; altı aylık fesih döneminin sonundan itibaren geçerli olacak şekilde en az üç ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmenin feshedilmesini sağlayabilir.

Bildirimin Geçerlilik Şartı

TBK Madde 348’e göre bildirim yoluyla sözleşmenin feshi için yazılı bildirim şekil şartı koşulmuştur. Yazılı bildirim olmadığı sürece bildirim geçerlilik taşımayacaktır.

Dava Yoluyla Fesih- Kiracı Tahliyesi Davası (TBK Madde 350 vd)

Bildirim yoluyla fesih dışında kiraya veren dava yoluna başvurarak da kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebilir. Dava yoluna gidilebilmesi için kanunda sayılan sebeplerin varlığı davanın temel dayanağını oluşturacaktır. Bu sebepler detaylı şekilde incelenecektir.

Kiraya Verenden Kaynaklı Sebepler

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

TBK Madde 350’ye göre;

Kiraya veren, kiralanan malı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi sebebiyle kullanma mecburiyetinde ise dava yoluna giderek bu gereksinim sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebilir. Dava yoluna gidebilmek için belirli süreli sözleşmelerde sözleşme bitiş tarihinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise yukarıda belirttiğimiz altı aylık fesih döneminin sonundan itibaren geçerli olacak şekilde en az üç ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla belirlenecek tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde açacağı dava ile sözleşmeyi feshetme yoluna gidebilir.

Belirtmek gerekir ki bu sebebe dayanarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için kiralananı kullanma ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli olması önem arz etmektedir. Aksi takdirde bu maddenin suistimal edilebileceğini öngörülebilir olacağından, mahkeme de bu ihtiyacın samimi olduğuna kanaat getirmezse dava olumsuz sonuçlanacaktır.

Kiraya verenin benzer muhitte benzer başka konut veya çatılı işyerinin bulunması halinde kullanma mecburiyetinin oluşmayacağı, diğer taşınmazın kullanıma hazır olduğu durumlarda ihtiyaç sahibinin o taşınmazı kullanması gerektiği bu sebeple de kiracının tahliyesinin doğru olmayacağı gibi durumlar uygulamada karşımıza çıkabilmektedir.

Kanun maddesine göre bakmaya yükümlü olunan kişiler somut olaya göre farklılık gösterebilecektir. Örneğin TBK Madde 350’de kardeşler sayılmasa da TMK Madde 364’e göre kardeş de bakmakla yükümlü olabilecek kişilere dahil edilmiş olup kira tahliyesi için gereksinimi olması durumunda kiralanan taşınmaza yerleşmesi için kiracının çıkması gerekebilecektir.

• Kiralananın Yeniden İnşası veya Esaslı Onarımı Sebebiyle Tahliye

TBK Madde 350/2’ye göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Yine bu sebeple açılacak tahliye davalarında da genel hükümlere göre belirsiz süreli sözleşmelerde altı aylık fesih döneminin sonundan itibaren geçerli olacak şekilde en az üç ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla belirlenecek tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde açacağı dava ile sözleşmeyi feshetme yoluna gidebilir.

Bu maddeye dayalı dava yoluna giderken de yine kanun maddelerine dikkat edilmesi önem taşır. Kanun maddesinde de belirtildiği gibi onarım ve inşa sebebiyle kullanımın imkansız hale gelmesi şart koşulmuştur. Esaslı bir onarım veya inşa yapılması önemli olup, eğer ki taşınmazın kullanımı imkansız hale gelmediyse tahliye yoluna gidilmesi mümkün olmayacaktır.

Yine bu duruma özel olarak TBK Madde 355/2 hükmü dikkat çekmektedir. Buna göre kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı sebebiyle tahliye edilen kiralanan eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yenilenen taşınmazı kiralamak konusunda önceliği de bulunacaktır. Buna göre taşınmazın onarımı tamamlandıktan sonra yeni hali ve yeni kira bedeli hususunda görüşme yapma hakkı bulunacaktır.

Bu hakkın kullanılması için kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Bu hak verilen süre içerisinde kullanılmazsa öncelik hakkı sona erecektir. Ancak öncelik hakkı sona ermedikçe üç yıl boyunca yeniden kiralama yasağı sürmeye devam edecektir.

“Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Kiracıdan Kaynaklı Sebepler

• Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye

TBK Madde 352/2 hükmüne göre; kiracının kira bedelini zamanında ve tam olarak ödememesi durumunda iki haklı ihtar ile sözleşme feshi için dava yoluna gidilmesi mümkün kılınmıştır.

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde; kira süresi içinde yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulduğu takdirde kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise; bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulduğu takdirde kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu kapsamda yapılacak ihtarın yazılı yapılması şart koşulmuştur. Yapılacak olan yazılı ihtar posta yoluyla vs. yapılabilse de en sağlıklı olanı uygulamada sıkça rastlanan şekilde noter aracılığıyla yapılmasıdır. Zira kiraya verenin ihtarı delil olarak kanıtlayabilmesi için noter yolu en garanti yol olacaktır.

İki haklı ihtarın yapılabilmesi için iki farklı aya ait kira bedelinin tam ve zamanında ödenmemesi gerekmektedir. Örneğin yalnızca Ocak ayına ilişkin kira ödenmediyse Ocak ayı için iki ihtar çekilmesi geçerli olmayacaktır. Ocak ayı için yalnızca bir ihtar geçerli olacaktır. Diğer aylarda da aynı durum yaşanırsa o ay için de ihtar çekilerek iki ihtar şartı sağlanacaktır.

• Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı Muhitte Başka Bir Konutunun Bulunması

TBK Madde 352/3 hükmüne göre “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Bu hükme dayalı dava yoluna gidilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde bir konutunun olması şarttır. Yani aynı il sınırları içerisinde bir konut olması durumunda bu maddeden kiraya veren yararlanamayacaktır.

Ayrıca bahsedilen konutun oturmaya elverişli olması da şart koşulmuştur. Yaşama imkanı olmayan, örneğin henüz inşaat halindeki bir konutta oturmak elverişli olmayacağından yine bu maddeye dayanılamayacaktır.

Son olarak da böyle bir konutun varlığını kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiraya veren biliyorsa, o halde yine bu hükümden faydalanamayacaktır. Kiraya verenin bu konutun varlığını bildiğini kiracı ispatlayabilecektir.

• Tahliye Taahhütnamesi

Uygulamada en sık rastlanılan tahliye davası sebebi olarak tahliye taahhütnamesi sebebiyle tahliye öne çıkmaktadır. TBK Madde 352/1 hükmüne göre;

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Günümüzde bu düzenleme sebebiyle birçok kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi ile birlikte imzalanmaktadır. Kiraya veren, ilerleyen zamanlarda diğer dava şartlarını sağlayamayacağı düşüncesiyle tahliye taahhütnamesi imzalanmasını isteyerek bu sebeple tahliye davası yoluna gitmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Şartları

• Kiracı, belirlenen tarihte kiralananı boşaltacağını koşulsuz ve şartsız şekilde kabul etmelidir.
• Tahliye tarihi açık bir şekilde yazılmalıdır. Gün, ay ve yıl olarak net bir tarih belirtilmelidir.
• Taahhüt serbest bir irade ile verilmelidir.
• Tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır.
• Tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra imzalanmalıdır.
• Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri için verilir.

Uygulamada genel olarak tarih kısmı boş bırakılarak imzalar atılmaktadır. Kural olarak bu şekilde hazırlanarak imzalanan tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Ancak bu taahhütnamelerin tarih sebebiyle geçersiz olduğunu ispatlamak kiracının üzerine bırakılmıştır. Kiracı imzaları atarken tarih kısmının boş olduğunu, henüz kiralananı teslim almadan imzaladığını ispat edemediği sürece kiraya veren bu taahhütnameye dayalı olarak icraya başvurarak veya dava açarak tahliyeyi talep edebilecektir.

Kanun maddesine göre bu ihtimalde kiraya veren dava açabileceği gibi icraya da başvurabilecektir.

İcra İflas Kanunu Madde 272’ye göre; “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on  beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.”

İlgili icra takibine kiracı 7 gün içerisinde itiraz ederek takibin durdurulmasını sağlayabilir. İtiraz edilmediği takdirde kanunda belirtildiği üzere 15 gün içerisinde taşınmazın tahliye edilmesi zorunlu olacaktır. İtiraz edildiği takdirde ise kiraya veren itirazın iptali davası açarak yine yargı yoluna başvurmak zorunda olacaktır.

Kiracı Tahliye Davası ve Hukuki Destek

Kiracı tahliye davası, kiracının kiralanan mülkü boşaltmaması durumunda açılan önemli bir hukuki süreçtir. Bu süreç, hem kiraya veren hem de kiracı için karmaşık olabilir, bu yüzden hukuki destek almak oldukça önemlidir. Kiracı tahliye davası, yasal gereklilikleri ve prosedürleri doğru bir şekilde takip etmeyi gerektiren bir dava türüdür. Kiraya verenin, kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli adımları atması ve Borçlar Kanunu gibi hukuki metinlere uygun hareket etmesi gerekir. İşte bu noktada bir avukat desteği, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını korur.

Kiracı Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracı tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olup, davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir.

Kiracı Tahliye Davası Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Kiracı tahliye davalarında 1 aylık bahsedilen hak düşürücü sürelere dikkat edilmesi önem arz etmektedir.

Bu Yazı da İlginizi Çekebilir: Kira Tespit Davası: 2025 Yılı Detaylı Rehber