Ecrimisil Davası
Gayrimenkulünüzün izinsiz kullanıldığını ve bu haksız kullanım nedeniyle tazminat talep etmek istediğinizi düşünelim. Karşınıza çıkacak kavram ecrimisil olacaktır. Ecrimisil, bir taşınmazın sahibinin rızası olmadan kullanılması sonucunda, malı haksız kullanan kişinin mal sahibine ödemek zorunda olduğu tazminattır. Başka bir deyişle ecrimisil, mülkiyet hakkı sizde olan ancak izniniz dışında başkası tarafından kullanılan bir maldan mahrum kaldığınız gelirin veya uğradığınız zararın karşılığıdır.
TMK Madde 995:
İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.
İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.
Ecrimisil davası, taşınmaz maliki (veya taşınmaz üzerinde hakkı olan kişi) tarafından, taşınmazını haksız şekilde kullanan kişiye karşı açılan tazminat davasıdır. Bu davayla amaç, taşınmazın asıl sahibinin, taşınmazı izinsiz kullanan kişiden geçmişe dönük tazminat almasını sağlamaktır. Uygulamada ecrimisil davaları en sık, bir gayrimenkulün kira sözleşmesi olmaksızın işgal edilmesi, kira süresi dolmasına rağmen tahliye etmeme, ortaklardan birinin taşınmazı diğerlerinin izni olmadan tek başına kullanması, mirasçılardan birinin miras kalan evi haksız işgal etmesi gibi durumlarda görülür.
Ecrimisil Davasının Şartları Nelerdir?
Ecrimisil talep edebilmek için aranan koşullar özetle dört başlıkta toplanabilir:
(1) Haksız bir işgal olması,
(2) işgalcinin kötüniyetli olması,
(3) bu haksız kullanım nedeniyle mal sahibinin zararının doğması ve (4)
zarar ile eylem arasında illiyet bağı bulunması.
Haksız bir işgal: Bir kişinin, kısmen veya tamamen kendisine ait olmayan bir malı hukuka aykırı şekilde ele geçirip kullanması haksız işgal olarak tanımlanır. İşgalin haksız olması demek, mal sahibinin rızası olmadan ve geçerli bir hukuki dayanak olmaksızın yapılması demektir. Eğer kullanım mal sahibinin iznine veya sözleşmeye dayalı ise haksız işgalden söz edilemez. Ancak hukuka uygun bir kullanım sonradan hukuka aykırı hale gelebilir; örneğin mahkeme kararıyla tahliyesine karar verilen kiracı, karar sonrası çıkmazsa artık haksız işgalci durumuna düşer.
İşgalcinin kötüniyetli olması: Ecrimisil talep edebilmek için malı izinsiz kullanan kişinin kötü niyetli olması gerekir. Kötüniyet, işgalcinin yaptığı kullanımın hukuka aykırı olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu anlamına gelir. Diğer bir deyişle, işgalci hakkı olmadığını bilerek malı kullanıyorsa kötüniyet mevcuttur. Türk Medeni Kanunu’na göre iyi niyetli (iyiniyetli) zilyet, haksız işgal nedeniyle ecrimisil ödemek zorunda değildir. İyi niyet iddiası işgalci tarafından kanıtlanmalıdır.
TMK Madde 993:
Madde 993- İyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi, karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir.
İyiniyetli zilyet, şeyin kaybedilmesinden, yok olmasından veya hasara uğramasından sorumlu olmaz.
Zararın doğmuş olması: Ecrimisil bir zarar tazmini olduğundan, haksız işgal sonucunda mal sahibinin bir zarara uğraması aranır. Bu zarar, malın kullanımından kaynaklanan yıpranma (örneğin dairenin eskimesi), malın kullanılması nedeniyle oluşan menfaat kaybı veya mal sahibinin mahrum kaldığı kazanç olabilir. Örneğin işgal sırasında taşınmaz boş duruyor olsaydı ve mal sahibi onu kiraya vermeyi veya kullanmayı planlamıyorsa, zarar unsuru tartışmalı hale gelebilir. Ancak genelde taşınmazın haksız kullanımı halinde zararın var olduğu kabul edilir.
İlliyet bağı: Mal sahibinin uğradığı zarar ile haksız işgal fiili arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır. Yani ortaya çıkan zararın, doğrudan doğruya bu haksız kullanımdan kaynaklanmış olması gerekir.
Ortak Mülkiyette Ecrimisil ve İntifadan Men Şartı
Taşınmazın birden fazla sahibi (paydaş veya ortak) olduğu durumlarda ecrimisil talebi biraz daha özel kurallara tabidir. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti halinde, bir paydaşın diğer paydaşın izni olmadan ortak taşınmazı kullanması halinde, kullanılmayan paydaşlar elbette ecrimisil isteyebilir. Ancak Yargıtay uygulamasında önce “intifadan men” şartının gerçekleşmesi aranmaktadır.
Paydaşların birbirine ecrimisil davası açabilmesi için, davacı paydaşın dava konusu taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa önceden bildirmiş olması gerekmektedir. Bu genellikle noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarname ile yapılır. Örneğin miras kalan bir evde kardeşlerden biri tek başına oturuyorsa, diğer kardeş dava açmadan önce noter kanalıyla “taşınmazdan payım oranında yararlanmak istiyorum, aksi halde ecrimisil isteyeceğim” şeklinde bir bildirim yapmalıdır. Eğer bu bildirim yapılmazsa, diğer paydaşa karşı açılan ecrimisil davası usulden reddedilebilir.
İntifadan men şartı, paydaşlar arası ecrimisil taleplerinde genel kural olmakla birlikte, istisnai durumlar da vardır. Yargıtay bazı hallerde bildirim yapılmadan da ecrimisil istenebileceğini kabul etmiştir:
Doğal ürün ya da kira geliri varsa: Dava konusu taşınmaz bağ, bahçe gibi ürün veren bir yer ise ya da konut, işyeri gibi kiraya verilip gelir getiren nitelikteyse, paydaşın ayrıca ihtar göndermesine gerek olmadan ecrimisil talep edebileceği kabul edilir. Çünkü zaten ortada paylaşılamayan bir gelir vardır.
Haksız işgalci paydaş, diğerlerinin hakkını inkâr ediyorsa: Taşınmazı işgal eden paydaş, sanki mülkiyet tamamen kendisine aitmiş gibi davranıp diğer paydaşların hakkını tanımıyorsa, bu durumda da önceden ihtar aranmayabilir.
Önceden dava veya icra takibi yapılmışsa: Davacı paydaş, daha önce aynı taşınmaz için elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi davası gibi bir dava açmış veya icra takibi yapmış ise, zaten diğer paydaşa hakkını kullanmak istediğini fiilen göstermiş sayılır. Bu halde de ayrıca intifadan men şartı aranmaksızın ecrimisil istenebilir.
Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil tazminatının miktarı, haksız kullanım nedeniyle mal sahibinin uğradığı zararı parasal olarak dengelemeye yöneliktir. Uygulamada bu miktar çoğunlukla taşınmazın emsal kira değeri üzerinden hesaplanır. Yani taşınmaz o dönemde kiraya verilseydi ne kadar gelir elde edilebilecekti sorusu temel alınır. Mahkeme, ecrimisil bedelini belirlerken taşınmazın niteliğine, konumuna, kullanım amacına ve işgal süresine bakar.
Genellikle bilirkişi incelemesi yapılarak, o bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri ve varsa taşınmazın sağladığı başka faydalar değerlendirilir. Örneğin boş bir arsa haksız işgal edilmişse, o arsanın işgal süresince kiralanması halinde getirebileceği aylık kira miktarı tespit edilir. Eğer işgal nedeniyle mal sahibi daha büyük bir kazanç kaybına uğramışsa (örneğin arsasına inşaat yapıp satmayı planlıyordu, ancak işgal yüzünden yapamadıysa), bu da dikkate alınabilir. Yargıtay’ın görüşüne göre ecrimisil, en az kira getirisi, en fazla malikin mahrum kaldığı tam kazanç kaybı olmalıdır.
Uygulamada çoğunlukla kira geliri esas alınarak ecrimisil hesaplanmakla birlikte, Yargıtay içtihatları taşınmazın kullanım şekline göre kira bedelinin yanı sıra başka zarar kalemlerinin de eklenebileceğini belirtmiştir. Örneğin işgal edilen arazi tarım arazisiyse, o dönemde elde edilebilecek ürünün değeri de ecrimisile dahil edilebilir.
Örnek: Şehrin merkezindeki bir dükkanınız 1 yıl boyunca izinsiz kullanıldıysa ve o bölgedeki benzer dükkânların aylık kirası 5.000 TL ise, ecrimisil miktarı kabaca 12 x 5.000 = 60.000 TL civarında olacaktır. Tabii ki, eğer işgalci bu kullanımdan ekstra kazançlar elde ettiyse veya mal sahibi daha büyük bir iş fırsatını kaçırdıysa, bilirkişi raporuyla bu tutar yukarı yönlü ayarlanabilir. Tersi durumda, mal çok fazla kullanılıp yıpratıldıysa restorasyon masrafları da zarar kalemine eklenebilir.
Sonuç olarak, ecrimisil bedeli uzmanlık gerektiren bir hesaplama olduğundan, her somut olayda ayrı değerlendirilir. Mahkemece atanan bilirkişi heyeti, taşınmazda keşif yaparak detaylı bir rapor sunar ve hakim bu raporu esas alarak tazminata hükmeder. Taraflar, bilirkişi raporuna itiraz ederek eksik veya hatalı gördükleri noktaları da dile getirme hakkına sahiptir.
Ecrimisil Davası Açmak- Kimler, Nerede ve Nasıl Açar?
Ecrimisil davasını kim açabilir? Haksız işgal nedeniyle zarara uğrayan mal sahibi bu davayı açabilir. Mülkiyet hakkı sahibinin yanı sıra, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hakkı bulunan (örneğin intifa hakkı sahibi gibi) kişiler de ecrimisil isteyebilir.
Önemli olan, davacının taşınmaz üzerinde hakka sahip olması ve davalının da bu hakkı ihlal ederek haksız kullanımda bulunmuş olmasıdır. Paylı veya elbirliği mülkiyette, kullanamayan her paydaş kendi payı oranında ecrimisil talep edebilir.
Hangi mahkemede açılır? Ecrimisil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Genel kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Bunun yanında, haksız fiilin gerçekleştiği yer (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesi de yetkili sayılabilir.
Ecrimisil davası açacak kişi, taşınmazın kendisine ait olduğunu veya üzerinde hakkı olduğunu resmi belgelerle ispatlamalıdır (tapu kaydı, veraset belgesi, sözleşme vs.). Bunun yanında, haksız işgal olgusunu kanıtlayacak deliller de hazırlamalıdır: Taşınmazın davalı tarafından kullanıldığını gösteren fotoğraflar, tanık ifadeleri, gerekirse kolluk tespitleri değerlidir.
Mahkeme, dava sürecinde şu hususları değerlendirir: Taşınmazın davalı tarafından kullanılıp kullanılmadığı, kullanım varsa bunun haksız olup olmadığı, davalının kötü niyetli sayılıp sayılmayacağı, davacının uğradığı zararın bulunup bulunmadığı ve varsa miktarı gibi konular tek tek incelenir.
Davanın sonunda hakim, belirlenen ecrimisil tutarının, işgal döneminin sonundan itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verir..
Özetle: Ecrimisil davası açmak isteyen kişi, öncelikle hak sahibi olduğunu ve karşı tarafın haksız kullanım yaptığını ortaya koymalı, mümkünse noter ihtarıyla talebini somutlaştırmalı ve Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dilekçesini gerekli belgelerle sunmalıdır. Süreç teknik ayrıntılar içerdiğinden, deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile bu adımların atılması hak kayıplarını önlemeye yardımcı olacaktır.
Ecrimisil Davası Zamanaşımı Süresi
Ecrimisil talepleri, Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmiş 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Yani mal sahibi, geriye dönük son 5 yıl içerisindeki haksız kullanımlar için ecrimisil isteyebilir. Bu 5 yıllık süre, dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.
Burada önemli bir detay: Zamanaşımı itirazı ileri sürülmezse, mahkeme daha eski dönemler için de tazminata hükmedebilir. Eğer davalı taraf, “bu talep zamanaşımına uğramıştır” demez ise, 5 yıldan daha eski dönemleri de kapsayan ecrimisil miktarı karara bağlanabilir. Ancak uygulamada davalılar genellikle zamanaşımı def’ini ileri sürer.
Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?
Bir ecrimisil davasının ne kadar süreceği, mahkemelerin iş yüküne, davanın karmaşıklığına ve tarafların tutumuna göre değişebilir. Uygulamada bu tür davaların ortalama 18-24 ay sürdüğü söylenebilir. Tabii, bu bir ortalama süredir; bazı davalar tanık sayısına, bilirkişi incelemelerinin sayısına, raporlara itirazlara ve adli tatil gibi etkenlere bağlı olarak daha uzun sürebilir.
Ecrimisil Davası Avukatı Ankara
Ankara’da ecrimisil davası, başkasının taşınmazını haksız olarak kullanan kişilerden geriye dönük kira bedeli veya kullanım tazminatı talep etmek amacıyla açılan önemli bir hukuki süreçtir. Bu davalarda doğru strateji, güçlü delil sunumu ve mevzuata hâkimiyet, davanın başarıyla sonuçlanmasında kritik rol oynar. Ankara’da deneyimli bir ecrimisil davası avukatı, tapu kayıtlarının incelenmesinden bilirkişi raporlarının değerlendirilmesine, dava dilekçesinin hazırlanmasından mahkeme sürecinin takibine kadar tüm aşamalarda profesyonel destek sunar. Özellikle ecrimisil hesaplamasında yapılan hatalar veya eksik belgeler, hak kayıplarına yol açabileceğinden, sürecin uzman bir avukatla yürütülmesi hakların korunması açısından büyük önem taşır.
Sonuç
Ecrimisil davaları, haksız işgale uğrayan mülk sahipleri için önemli bir hak arama yoludur. Ecrimisil konusu gerek maddi hesaplamalar gerek prosedür açısından uzmanlık gerektiren bir alandır. Her somut olayın koşulları farklı olabileceğinden, haksız işgal durumuyla karşılaşan kişilerin vakit kaybetmeden hukuki danışmanlık alması önemlidir. Bu sayede zamanaşımı engeline takılmadan, gerekli ihtar ve dava süreçleri doğru şekilde yürütülebilir. Unutmayın, mülkiyet hakkınızı korumak ve uğradığınız zararı tazmin etmek için ecrimisil davası güçlü bir araçtır. Bu süreçte deneyimli bir avukatın yol göstermesi, en iyi sonuca ulaşmanız için faydalı olacaktır.
Ecrimisil Davası Yargıtay Kararları
(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/262 E., 2015/13529 K)
İntifadan Men
“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.”
(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/22421 E., 2016/4214 K)
Ecrimisil Hesaplaması
“Somut olaya gelince; yukarıdaki ilkeler uyarınca hükme yeterli bir araştırma yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.
Hâl böyle olunca, konunun uzmanı bilirkişiler ile yerinde keşif yapılarak dava konusu taşınmazda tüm paydaşları bağlayan fiili kullanım biçiminin oluşup oluşmadığının araştırılması, oluşmuş ise hangi bölümün hangi paydaşa bırakıldığının belirlenmesi ve bu durumun bilirkişilerce krokilerinde işaretlenmesi ve davacının kullanımına bırakılan bölüme bir elatma var ise ecrimisil hesabı yapılması, eğer fiili kullanım biçiminin oluşmadığı saptanır ise de paylı mülkiyet hükümlerine göre payından az yer kullandığını iddia eden davacının davası dinlenemeyeceğinden davanın tümden reddi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2020/925 E., 2021/5117 K.)
Ecrimisil Davası Belirsiz Alacak
“Ayrıca ecrimisil davası belirsiz alacak davası olup, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK’nin) 107. maddesiyle, mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda yer almayan yeni bir dava türü olarak belirsiz alacak ve tespit davası kabul edilmiştir. HMK’nin 107. maddesi, “(1) Davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hâllerde, alacaklı, hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktar ya da değeri belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası açabilir. (2) Karşı tarafın verdiği bilgi veya tahkikat sonucu alacağın miktarı veya değerinin tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda davacı, iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın davanın başında belirtmiş olduğu talebini artırabilir. (3) Ayrıca, kısmi eda davasının açılabildiği hâllerde, tespit davası da açılabilir ve bu durumda hukuki yararın var olduğu kabul edilir.” hükmünü içermektedir.
Davanın belirsiz alacak davası türünde açılabilmesi için, davanın açıldığı tarih itibariyle uyuşmazlığa konu alacağın miktar veya değerinin tam ve kesin olarak davacı tarafça belirlenememesi gereklidir. Belirleyememe hali, davacının gerekli dikkat ve özeni göstermesine rağmen miktar veya değerin belirlenmesinin kendisinden gerçekten beklenilmemesi durumuna ya da objektif olarak imkansızlığa dayanmalıdır.”
(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/3018 E., 2019/2003 K)
Geriye Dönük Ecrimisil Bedeline İlişkin
“Somut olaya gelince; davacı tarafından, 15.03.2005 tarihinde … 1.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2005/425E – 2009/43K sayılı dosyası açılan ortaklığın giderilmesi davası ile intifadan men koşulunun yerine getirildiği açıktır.
Hal böyle olunca; davacı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi davasının dava tarihi olan 15.03.2015 tarihinde intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olduğu gözetilerek bu tarihten eldeki dava tarihi olan 19.03.2009 tarihine kadar hesap edilecek ecrimisile karar verilmesi gerekirken; 13.11.2011 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınarak 19.03.2004 tarihi ile 19.03.2009 tarihleri arasında belirlenen ecrimisile karar verilerek intifadan men koşulunun gerçekleştiği tarihten önceki dönem için hesap edilen ecrimisilin de karar altına alınması doğru değildir.”
Ecrimisil Davası Sık Sorulan Sorular (S.S.S.)
Ecrimisil davası hangi hallerde açılır?
Ecrimisil davası, bir taşınmazın maliki veya paydaşı olmayan kişinin, taşınmazı malikin izni olmadan haksız şekilde kullanması durumunda açılır.
Ecrimisil davası kaç yıl geriye dönük açılabilir?
Ecrimisil taleplerinde zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu nedenle dava, geçmiş 5 yıla kadar olan dönem için açılabilir.
Ecrimisil davası ne kadar sürer?
Ecrimisil davaları, dosyanın karmaşıklığına, bilirkişi incelemelerine ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak genellikle 2 ila 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
Ecrimisil davasında masrafları kim öder?
Dava masrafları başlangıçta davacı tarafından karşılanır. Ancak dava kazanılırsa, yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri davalı taraftan tahsil edilir.
Ecrimisil ödeyen kişi hak sahibi olur mu?
Hayır. Ecrimisil ödenmesi, taşınmaz üzerinde herhangi bir mülkiyet veya kullanım hakkı sağlamaz. Bu ödeme yalnızca haksız kullanımın karşılığı olarak değerlendirilir.
Ecrimisil davası için arabuluculuk şart mı?
Ecrimisil davaları için dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır. Ancak taraflar isterse ihtiyari arabuluculuk yoluyla anlaşabilir.
Bu Yazılara da Göz Atın:
Apartman ve Site Yönetimi Avukatı
Tüketici Hakem Heyeti’ne Başvuru
