İhalenin feshi, bir icra ihalesinin hukuka aykırı şekilde gerçekleşmesi durumunda, sonradan iptal edilmesi işlemidir. Daha basit bir ifadeyle ihale iptali olarak da bilinen ihalenin feshi, icra dairesince yapılan bir satışın kanuna uygun olmadığının tespiti halinde, satışın geçersiz kılınmasıdır. Bu süreç, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesinde düzenlenmiştir ve belirli şartlara tabidir​. Aşağıda ihalenin feshi kavramını, hangi durumlarda ve kimler tarafından talep edilebileceğini, başvuru süresini ve usulünü, süreçte dikkat edilmesi gerekenleri ve fesih talebinin kabulü veya reddinin sonuçlarını ayrıntılı bir şekilde ele alacağız.

İhalenin Feshi

İhalenin feshi, icra takibi kapsamında yapılan açık artırma usulü satışların hukuka uygunluğunun denetlenmesi ve usulsüzlük tespit edilirse ihale işleminin iptal edilmesidir. Bir borçlunun malı icra dairesi aracılığıyla açık artırmada satıldığında, satış işlemi yasal prosedürlere uygun yapılmadıysa veya hileli bir durum varsa, ihalenin feshi yoluna başvurulabilir. Bu sayede, haksız veya hatalı bir satış işlemi geri alınır ve malın mülkiyeti tekrar eski durumuna döner.

İhalenin feshi, kanunen bir şikâyet yolu olarak düzenlenmiştir; yani teknik olarak ayrı bir dava niteliğinde olmaktan ziyade, icra mahkemesinden yapılan bir şikâyet başvurusudur. Bu başvuruda ihale sürecindeki usulsüzlükler ileri sürülerek, ihalenin iptali talep edilir. İcra mahkemesi, ihalenin usule uygun yapılıp yapılmadığını denetler ve ihale işleminin yasaya aykırı olduğunu tespit ederse ihaleyi fesheder​.

İhalenin Feshi Sebepleri

İcra ve İflas Kanunu m.134, ihalenin feshi nedenlerini tek tek saymamıştır​. Genel ilke şudur: İhalenin geçerliliğini ciddi şekilde etkileyen her türlü usulsüzlük veya hukuka aykırılık, ihalenin feshi nedeni olabilir. Özellikle şu durumlar fesih talebine konu olabilir:

İhaleye fesat karıştırılması (hile veya danışıklı satış): Eğer ihale, kanuna veya ahlaka aykırı yollarla gerçekleştirilmişse – örneğin ihaleye katılacak kişilerin ihaleye girmesi engellendiyse veya teklif verenler aralarında anlaşarak fiyatı suni şekilde düşük tuttuysa – bu durum ihalenin feshi sebebidir​. İhalede hile, fesat, tehdit veya gizli anlaşma gibi durumlar varsa ihale iptal edilebilir.

İhaleye hazırlık aşamasındaki usulsüz işlemler: İhalenin ilanı ve hazırlık süreçlerinde yapılan hatalar da fesih nedeni olabilir. Örneğin, kanunen satış ilanının borçluya, alacaklıya ve ilgili diğer kişilere tebliğ edilmesi gerekir. Eğer satış ilanı hiç tebliğ edilmemişse veya usule aykırı şekilde tebliğ edilmişse, bu başlı başına ihalenin feshi sebebidir. Bu tip hazırlık aşaması hataları, ihalenin adil ve şeffaf şekilde yapılmasını engellediği için iptal gerekçesidir.

İhalenin yapılması sırasında usulsüzlükler: İhalenin gerçekleştirilme anında, yasal prosedüre aykırı hareket edilmesi fesih nedeni olur. Örneğin, artırma sırasında ilan edilen kurallara uyulmaması, ihalenin ilan edilen gün/saat/durum dışında yapılması gibi durumlar ihaleyi sakatlayabilir.

Satılan malın niteliklerinde ciddi hata veya alıcının yanıltılması: Eğer ihalede satılan taşınır ya da taşınmaz malın esaslı özellikleri hakkında hatalı bilgi verilmişse veya alıcı bu konuda yanıltılmışsa, bu da ihalenin feshi nedeni olabilir.

İhalenin feshi nedenleri sınırlı değildir. Her somut olayda, ihalenin sıhhatini etkileyen bir usulsüzlük varsa, kanunda açıkça yazmasa bile ihalenin feshi mümkün olabilir​.

Kimler İhalenin Feshini Talep Edebilir?

İhalenin feshi talebinde bulunabilecek kişiler kanunen sınırlandırılmıştır. Herkes ihale feshi isteğinde bulunamaz. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.134’e göre sadece şu ilgililer ihalenin feshini talep etme hakkına sahiptir​:

Satışı isteyen alacaklı: İcra takibini başlatıp hacizli malın satılmasını talep eden alacaklı, ihale sonucunun yasaya aykırı olduğunu düşünüyorsa fesih isteyebilir.

Borçlu: Malı satılan borçlu, kendi malının satışında usulsüzlük olduğunu ileri sürerek ihalenin feshi için başvurabilir.

Mahcuz malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililer: Satışa konu malın tapu, trafik, gemi gibi resmi sicillerinde ilgi kaydı olan kişiler de başvuru yapabilir​. Örneğin, satılan taşınmaz üzerinde intifa hakkı, oturma hakkı gibi hakkı olanlar veya bir araç satışında trafik sicilinde rehini olan banka gibi ilgililer fesih talep edebilir.

İhaleye pey süren (teklif veren) katılımcılar: İhaleye fiilen katılarak teklif veren herkes de (yurt içinde bir adres göstermek şartıyla) ihalenin feshi yoluna gidebilir​.

İcra ve İflas Kanunu m.134/2:

“İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler.”

Burada dikkat edilmesi gereken bir husus, fesih talebinde bulunan kişinin, ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle bir menfaatinin zedelendiğini ispat yükünün bulunmasıdır​. Yani başvuruyu yapan ilgili, ihale sürecindeki yolsuzluk (usulsüzlük) yüzünden kendi çıkarının zarar gördüğünü göstermezse fesih talebi reddedilebilir. Örneğin, borçlu, usulsüzlüğün kendi malının değerinin çok altında satılmasına yol açtığını; alacaklı, usulsüzlük sebebiyle alacağını tam alamadığını; teklif veren bir katılımcı ise kural ihlali yüzünden malı alamadığını ortaya koyabilmelidir. Bu hukuki yarar şartıdır ve ihalenin feshi sürecinin önemli bir parçasıdır.

Ek olarak, kanun herkes için olmasa da bazı başvuru sahipleri için ek yükümlülükler öngörmüştür. Özellikle yukarıda sayılan ana gruplar (alacaklı, borçlu, resmi sicil ilgilisi, ayni hak sahibi, pey süren) dışında kalan biri ihalenin feshi başvurusu yapmaya kalkarsa (örneğin ihaleye katılmış ama satış isteyen alacaklı veya borçlu olmayan bir kişi), harç ve teminat yükümlülüğü bulunmaktadır.

İcra ve İflas Kanunu m.134/3:

“Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebi, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılmak zorundadır. Talebin kabulü hâlinde bu harç başka bir kimseye yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir. Talebin reddi hâlinde ise alınan bu harç iade edilmez ve harcın kalan kısmı ihalenin feshini isteyenden tahsil edilir.”

İhalenin Feshi Başvuru Süresi ve Usulü

İhalenin feshi başvuru süresi çok kısadır ve kesin niteliktedir. Kanuna göre, ihale yapıldıktan sonra 7 gün içinde ihalenin feshi talebinde bulunulmalıdır. Bu süre, ihalenin gerçekleştirildiği günü izleyen günden itibaren başlar. Yedi günlük süre hak düşürücü süre niteliğindedir; bu süre geçtikten sonra artık ihalenin feshi istenemez.

Ancak, bazı istisnai durumlarda süre uzayabilir. Normalde kanun, “ilgililerin, ihale yapılıncaya kadar cereyan eden usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrenmiş sayılacağını” belirtir​. Bununla birlikte, eğer bazı fesih nedenleri sonradan öğrenilecek türdense, süre öğrenme tarihinden itibaren işler. Kanun ve uygulamaya göre şu hallerde 7 günlük süre, ihale tarihinden değil, fesih sebebinin öğrenildiği tarihten başlar​:

İhaleye fesat karıştırıldığının sonradan ortaya çıkması: Örneğin, ihale sonrasında gizli anlaşma veya dolandırıcılık olduğu fark edilirse, öğrenildiği andan itibaren 7 gün içinde başvuru yapılabilir​.

Satış ilanının ilgili kişiye tebliğ edilmediğinin sonradan anlaşılması: Örneğin borçlu, kendisine satış ilanı hiç ulaşmadığını ihale bittikten sonra öğrenirse (veya usulsüz tebliğ yapıldığını fark ederse), öğrendiği tarihten başlayarak 7 gün içinde fesih talebinde bulunabilir​.

Satılan malın esaslı niteliklerindeki hatanın sonradan öğrenilmesi: Örneğin alıcı, satın aldığı malın önemli bir özelliğinin kendisine yanlış aktarıldığını malı teslim alırken öğrenirse, bu öğrenme tarihinden itibaren 7 gün içinde iptal başvurusu yapabilir​.

İcra ve İflas Kanunu m.134/10:

“Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.”

Bu gibi durumlarda, öğrenme anına göre süre başlasa da zamanaşımı niteliğinde bir üst sınır vardır. Kanun, her halükarda ihale tarihini izleyen en geç bir yıl içinde ihalenin feshi istenebileceğini, bir yılı aşan gecikmelerde öğrenme olsa bile başvuru yapılamayacağını hükme bağlamıştır.

Başvuru usulü açısından, ihalenin feshi talebi şikâyet yoluyla icra mahkemesine yapılır. İhalenin feshi istemi, satışın yapıldığı icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yöneltilir​.

Başvuruyu yaparken, ihalenin feshi dilekçesinde fesih nedenleri açıkça belirtilmelidir. Hangi usulsüzlüklerin yapıldığı ve bunun başvurucunun hangi hakkını zarara uğrattığı somut olarak yazılmalıdır.

İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile kararı verir. Ancak ihalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir.

Başvuru sırasında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, harç ve masrafların yatırılmasıdır. İhalenin feshi başvurusu, her ne kadar şikâyet yolu olsa da belli yargı harçlarına tabidir.

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebi, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu durumda ihale bedeli üzerinden hesaplanan harcın yarısı peşin ödenmeli, kalan yarısı da talep reddedilirse alınmaktadır​. Ayrıca, yine bu kişiler için ihale bedelinin %5’i oranında teminat yatırılması şartı vardır​.

İhalenin Feshi Talebinin Reddedilmesi veya Kabul Edilmesinin Sonuçları

İcra mahkemesi ihalenin feshi hakkında kararını verdiğinde, bu kararın sonuçları hem malın akıbeti hem de başvuruda bulunan kişiler açısından önemlidir. Karar iki şekilde sonuçlanabilir: fesih talebinin kabulü veya fesih talebinin reddi.

İhalenin feshi talebinin kabulü: Mahkeme, ileri sürülen usulsüzlükleri haklı bulur ve ihalenin kanuna aykırı yapıldığını tespit ederse, ihalenin feshine karar verir. Bu durumda ihale geçersiz sayılır. İhalenin sonuçları ortadan kalkar: eğer malın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse bu tescil iptal edilir ve mal yeniden eski sahibinin adına döner​. Alıcının ihalede ödediği bedel kendisine geri ödenir. İhalenin feshi kararı kesinleştikten sonra, talep halinde mal yeniden satışa çıkarılabilir. İhalenin feshi kararıyla beraber, ihale nedeniyle hak kazanmış üçüncü kişilerin durumuna da bakılır. Eğer fesih kararı kesinleşmeden önce iyi niyetli üçüncü kişiler mal üzerinde haklar kazanmışsa (örneğin alıcı, fesih süreci devam ederken evi başkasına sattıysa ve yeni alıcı bunu iyi niyetle aldıysa), bu haklar genellikle korunur​. Fakat icra ihalesinde, fesih süreci tamamlanana kadar tapu tescili yapılmadığı için üçüncü kişilere devrin önüne geçilmektedir; dolayısıyla bu durum uygulamada nadir görülür.

İhalenin feshi talebinin reddi: Mahkeme, usulsüzlük iddialarını yerinde görmez veya başvuruda bir eksik/usulsüzlük tespit ederse, fesih talebini reddeder. Bu durumda ihale kesinleşir ve satış işlemi geçerlilik kazanır. Mal, ihaleyi kazanan alıcıda kalır ve süreç sonlanır. Reddin sonucunda, eğer mal henüz alıcı adına tescil edilmemişse tapu/tescil işlemleri yapılır ve alıcı mülkiyeti kesin olarak elde eder.

Fesih talebinin reddi halinde, başvurucunun bazı riskleri vardır: Kanun, haksız yere ihalenin feshi isteyerek süreci uzatan veya başkalarına zarar veren kişiler için bir tür caydırıcı yaptırım öngörmüştür. Mahkeme, ihalenin feshi talebini esastan reddederse, talep edeni ihale bedelinin %10’una kadar idari para cezasına mahkûm eder​.

Özetlemek gerekirse: İhalenin feshi kabul edilirse icra ihalesi iptal edilir, taraflar eski hâllerine döner ve mal yeniden satış sürecine girebilir. Reddedilirse ihale aynen geçerli kalır, şikâyet eden açısından süreç sonlanır ve bazı durumlarda maddi yaptırımlarla (masraf, harç kaybı ve para cezası gibi) karşılaşılabilir. Bu nedenle, ihalenin feshi talebinde bulunurken başarılı olma ihtimali, fesih gerekçelerinin sağlamlığı ve usule uygun hareket etmek çok önemlidir.

İhalenin feshi süreci, sürelerin kısalığı ve teknik detaylarıyla tecrübe gerektiren bir alandır. Başvuru yaparken yapılacak basit bir hata telafisi imkânsız hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, bir icra hukuku avukatından destek almak çok faydalı olacaktır​. Avukat, sizin adınıza süreci takip eder, gereken belgeleri hazırlar, usule uygun bir dilekçe yazar ve duruşmada haklarınızı savunur. Unutmayın ki ihalenin feshi talebi reddedilirse para cezası gibi sonuçlarla da karşılaşabilirsiniz; bu riskleri en aza indirmek için uzman yardımı almanız yerinde olur.

S.S.S. (Sıkça Sorulan Sorular)

İhalenin Feshi Nedir?
İhalenin feshi, icra müdürlüğü tarafından yapılan bir icra ihalesinin yasalara aykırı olduğu iddiasıyla, ihalenin iptali için icra mahkemesinde açılan hukuki süreçtir. Basitçe, usulsüz yapılan bir icra ihalesinin iptal edilmesi talebidir.

İhalenin Feshi Talebini Kimler Yapabilir?
Kanun, ihalenin feshi isteminde bulunabilecek kişileri sınırlamıştır. Satışı isteyen alacaklı, borçlu, satışa konu malın resmî sicilde kayıtlı ilgilileri ve ihalede pey süren katılımcılar bu başvuruyu yapabilir​.

İhalenin Feshi Başvuru Süresi Ne Kadardır?
İhalenin feshi için başvuru süresi, ihale tarihini izleyen 7 gün içinde yapılmalıdır​. Ancak ihalede fesat, tebliğ eksikliği, önemli hata gibi sonradan öğrenilen bir neden varsa, 7 günlük süre öğrenme tarihinden başlar​. Her hâlde, ihale tarihinden itibaren en fazla bir yıl içinde feshi istenebilir​.

İhalenin Feshi İçin Nereye ve Nasıl Başvurulur?
Fesih talebi, ihaleyi yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine şikâyet dilekçesi ile yapılır​. Başvuru dilekçesinde ihale sırasındaki usulsüzlükler ve bunların kişiye zararları belirtilir.

İhalenin Feshi Başvurusu İçin Harç ve Teminat Ödemek Gerekir mi?
Evet, ihalenin feshi başvurusu yaparken yargı harçları ödenmelidir. Satışın tarafları (alacaklı, borçlu vs.) için sabit harçlar söz konusudur​. Ancak, ihaleye katılan üçüncü bir kişi fesih isteminde bulunuyorsa, ihale bedeli üzerinden nispi harç alınır ve bunun yarısı başvuruda peşin ödenir​. Ayrıca bu kişiler, ihale bedelinin %5’i oranında teminat yatırmak zorundadır​.

İhalenin Feshi İçin Avukat Tutmak Zorunlu mu?
Avukat tutmak zorunlu değildir. Ancak ihalenin feshi süreci, süreler ve hukuki gerekçeler açısından karmaşık olabileceği için bir avukat yardımının çok faydası olacaktır​.

Bu Yazılara da Göz Atın:

Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması (HAGB) Nedir?

Limited Şirket Kurma Süreci 

Değer Kaybı Hesaplama

Çek İptali Davası